Compravendita con prezzi differenti: come essere risarciti?

1. Sentenza n. 5567/14 Tribunale di Milano

Per diramare le problematiche inerenti a questa questione, è utile analizzare brevemente un caso pratico di cui si è appunto occupato il Tribunale di Milano.

Nel caso di specie, il venditore A cedeva il suo terreno all'acquirente B, per il prezzo di euro 64.000,00. A seguito dell'avvenuta vendita però, l'agenzia delle Entrate, notificava al venditore un avviso di rettifica che rideterminava il valore del terreno a 2 milioni di Euro: una volta impugnato tale avviso, A viene a conoscenza che B ha ceduto il suo terreno a terzi, mediante un doppio atto di compravendita per il valore di 2 milioni di Euro così come indicato dall'Agenzia delle Entrate e che l'atto di compravendita è stato ricevuto nello stesso giorno dallo stesso notaio. Con la rideterminazione del valore del terreno, le imposte relative applicabili al venditore si sono alzate in modo considerevole.

Il Tribunale di Milano per mezzo della sentenza oggetto di questa analisi, ha allargato il piano della responsabilità del notaio non limitandola alla mera certificazione dell'atto, ma alla sua liceità e correttezza generale.

Il notaio dunque avrebbe dovuto riscontrare delle anomalie nei due atti di compravendita che avevano ad oggetto la vendita dello stesso terreno a prezzi assolutamente difformi tra loro; anzi una volta riscontrato un simile errore, avrebbe dovuto chiamare le parti stipulanti per capire quale fosse stato il problema ab origine.

Non facendo niente di tutto ciò, egli incappa in una responsabilità tale per cui è previsto un risarcimento da parte del cliente che ha subito un danno.

Il Tribunale milanese ha quindi dichiarato il notaio responsabile del danno nei confronti di A poiché, non aver dichiarato ad A che il terreno sarebbe stato venduto ad un prezzo così alto rispetto al valore di 64.000,00 Euro, costituisce una violazione dell'obbligo di correttezza e di informativa cui il notaio è chiamato.

Egli avrebbe commesso altresì una violazione in merito alla consulenza fiscale e alla predisposizione di un atto destinato di produrre con certezza e stabilmente i propri effetti. Alla luce di quanto appena detto, è quindi chiaro che rientra nell'alveo degli obblighi cui il notaio è tenuto, anche l'obbligo di informativa che se ci fosse stata nel caso di specie, avrebbe evitato una dichiarazione di responsabilità del notaio per il danno sofferto dal venditore.

2. Esiste un modo per verificare tutti gli importi di compravendita di un immobile?

Il modo attraverso cui ci possiamo tutelare dai danni derivanti da una doppia compravendita con prezzo differente, è quello di richiedere una visura dell'immobile, che ci può raccontare la sua storia dal punto di vista fiscale fino a 20 anni addietro.

Nella visura noi possiamo trovare tutte le informazioni relative ai passaggi di proprietà dell'immobile e ai suoi gravami. La visura costituisce la base fondamentale su cui si deve basare la relazione notarile per la compravendita di un immobile.

Insomma, la visura ipotecaria, ci racconta la storia presente e passata di un immobile e ci dà altresì un'idea su come sarà in futuro. Una visura si può ottenere anche online, per mezzo dell'utilizzo di siti specializzati come VisureItalia.it ed ai fini della richiesta è sufficiente indicare la Conservatoria RR.II nella quale eseguire la ricerca (si deve fare riferimento la conservatoria territorialmente competente).

Fonti normative

Sent. Trib. Milano n.5567, 29 aprile 2014

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