Perizia per infiltrazioni d’acqua

E quando capiamo che la perdita non deriva da un nostro problema interno ci chiediamo “chi deve ristorarmi i danni e provvedere alle dovute riparazioni?” Di seguito esamineremo un problema tipico della vita concreta, ossia quando siamo consapevoli da dove provengono le infiltrazioni, l’inquilino del piano superiore (oppure di fianco), ma necessitiamo di conoscere la causa delle infiltrazioni, e di ripristinare i danni conseguenti. Ma in che modo? Attraverso una perizia. Vediamo di saperne di più di seguito

Cosa è una perizia e perché è necessaria per i danni da infiltrazioni d'acqua dal piano superiore?

La perizia, in generale, rappresenta un elaborato tecnico, cioè una analisi e disamina, svolta da determinati soggetti che hanno peculiari competenze tecniche ed in particolari discipline, allo scopo di conseguire un dato risultato. Si pensi alla perizia svolta da medici in ambito sanitario, per stabilire le cause ad esempio di un decesso.

Ma svariati sono i settori in cui si può avere la necessità di svolgere una perizia, e tra questi, abbastanza gettonata, troviamo proprio le perizie eseguite in sede di verifica delle infiltrazioni d’acqua. La perizia, in questi ultimi casi, si presenta necessaria e doverosa per tutta una serie di motivi, ossia:

1. Perché, solo persone con determinate competenze tecniche sono in grado di risalire all’origine ed alle cause delle infiltrazioni;
2. Perché, i periti medesimi, una volta individuata la causa delle infiltrazioni, e sempre in virtù delle loro competenze, sono in grado di indicare i lavori necessari per eliminare alla fonte la causa della perdita d’acqua;
3. Perché, la perizia permette, altresì, di indicare i lavori per la messa in ripristino dello stato dei luoghi danneggiati dalle infiltrazioni;
4. Perché, soprattutto, attraverso la perizia si potrà avere il preventivo di spesa per i lavori complessivi da svolgere, ed in tal modo conoscere l’entità e la stima, in termini monetari, del valore dei danni subiti a causa delle infiltrazioni;
5. Perché, qualora chi di dovere non si attivi per la eliminazione delle cause delle infiltrazioni ovvero per risarcire i danni relativi, avremo in mano un elaborato da utilizzare davanti al giudice e per quantificare il valore della domanda di risarcimento, e dare una prova dei fatti e delle circostanze da cui ha avuto origine la domanda giudiziale.

Pertanto, la nomina di periti è fondamentale, tanto per stabilire le cause dei danni ed i lavori necessari a riparare, tanto qualora siamo costretti ad adire il giudice per vederci ristorare i danni.

Quali sono gli obiettivi della perizia per i danni da infiltrazioni d'acqua dal piano superiore?

Gli obiettivi della perizia, come anticipato al paragrafo 1, possono essere distinti, sostanzialmente, in tre direzioni:

• Stabilire le cause delle infiltrazioni d’acqua Si tratta del primo passo essenziale. È chiaro che, per risolvere il problema legato alla perdita d’acqua proveniente dal soffitto del piano superiore, occorre verificare cosa la determina in concreto: se essa è dovuta a cattiva cura e manutenzione del proprietario, oppure per una rottura di tubature interne e così via, o dal materiale scadente utilizzato in sede di costruzione.
• Stabilire il nesso di causalità Un elemento importante delle perizie, soprattutto qualora si debba agire in giudizio per far fronte all’inerzia del responsabile, è l’indicazione della compatibilità tra i danni subiti dall’inquilino del piano inferiore rispetto alle infiltrazioni provenienti dal piano superiore. Nel senso che quei danni sono la conseguenza diretta delle infiltrazioni d’acqua, escludendo, quindi, che abbiano altra origine.
• Indicare gli interventi necessari ad eliminare le cause delle infiltrazioni Una volta individuata la causa della perdita d’acqua proveniente dal piano superiore, con la perizia si vengono a precisare le opere e le attività necessarie ad eliminare la perdita stessa. Ovviamente, l’interesse del danneggiato non può essere tutelato appieno se pur riconoscendogli un risarcimento dei danni subiti dalle infiltrazioni, poi non si vada ad estinguere le cause. Dopo un mese, ci ritroveremo punto e a capo.
• Lavori di messa in ripristino Per messa in ripristino dello stato dei luoghi, significa riparare ai danni subiti attraverso quei lavori che consentiranno di rimettere a nuovo le zone colpite dalle infiltrazioni d’acqua, ovvero, e comunque, allo stato in cui si trovava la zona interessata prima del verificarsi dell’evento in parola. Anche sotto questo aspetto, la perizia fornirà indicazioni sui lavori da eseguire.

Chi può redigere la perizia per i danni da infiltrazioni d'acqua dal piano superiore e come viene scelto l'esperto?

Abbiamo visto nei paragrafi precedenti l’importanza di eseguire una perizia, in cosa consista e in quali siano i suoi obiettivi. A questo punto, appare di piena evidenza, che la perizia può essere effettuata solo da soggetti muniti di una certa competenza nel settore edile.

Certo, in casi più semplici potremmo avvalerci anche di un non “titolato”, ossia di individui che hanno appreso sul campo esperienza, in veste di operai del settore, che lavorano in proprio e sanno come far fronte al problema. Il vantaggio, sicuramente, è che in questo caso i costi da sostenere saranno minori rispetto ad un esperto che provveda a redigere una relazione e che si avvale di una “squadra” di operai.

Ma la perizia, come abbiamo avuto modo di precisare, diventa strumento indispensabile, per non dire obbligato, quando sorgano controversie su chi debba rispondere dei danni, oppure quando pur essendo pacifica la responsabilità del proprietario del piano superiore, questi non si attivi ai ripetuti inviti ad eliminare le infiltrazioni e risarcire i danni.

Ma chi svolge materialmente la perizia? Dato il settore di riferimento gli esperti abilitati a redigere perizie sono individuabili tra varie categorie di professionisti, quali i geometri, ingegneri edili, in primis, ma anche architetti di imprese edili, eventualmente coadiuvati da esperti nel settore idraulico, spesso tecnici incaricati dalle compagnie assicurative, specie nei condomini coperti da garanzie assicurativi per rischi del genere.

Quali sono le informazioni e i documenti da fornire all'esperto per la perizia dei danni da infiltrazioni d'acqua dal piano superiore?

Diciamo subito che la perizia relativa alle infiltrazioni d’acqua sostanzialmente si svolge in loco, cioè è un'analisi tecnica che viene svolta sui punti interessati dalla perdita e dove i danni si sono localizzati. Per questo motivo la documentazione da fornire al professionista incaricato in linea di massima è limitata, se non proprio assente. In altri casi potrebbe presentarsi la necessità di fornire qualche tipo di documentazione allorquando la perdita d’acqua si presenta difficile da individuare.

In tal caso il perito potrebbe richiedere una planimetria dell’immobile per meglio capire le modalità di intervento e il progetto di lavori, rilievi fotografici, schede tecniche dei materiali utilizzati ecc.

Come viene valutata l'entità dei danni da infiltrazioni d'acqua dal piano superiore nella perizia?

Abbiamo già avuto modo di trattare quali sono gli obiettivi della perizia. La prima cosa che farà il professionista incaricato è quello di stabilire le cause delle infiltrazioni d’acqua, occorre verificare, cioè, cosa determina le infiltrazioni in concreto, se essa è dovuta a cattiva cura e manutenzione del proprietario, oppure per una rottura di tubature interne e così via, o dal materiale scadente utilizzato in sede di costruzione.

Dopodiché, altro elemento importante delle perizie, è la verifica della compatibilità tra i danni subiti dall’inquilino del piano inferiore rispetto alle infiltrazioni provenienti dal piano superiore. Nel senso che quei danni sono la conseguenza diretta delle infiltrazioni d’acqua, escludendo, quindi, che abbiano altra origine.

Il tutto, per poi arrivare a valutare l’entità dei danni ed i relativi interventi necessari ad eliminare le cause delle infiltrazioni ed alla riparazione dei punti in cui i danni si sono localizzati. Pertanto, una volta individuata la causa della perdita d’acqua proveniente dal piano superiore, con la perizia si vengono a precisare le opere e le attività necessarie ad eliminare la perdita stessa.

La perizia, poi, indicherà un preventivo di lavori da eseguire ed il costo dell’attività da svolgere, i quali, quando saranno a carico del danneggiato, perché il responsabile rimane inerte, o il condominio nega l’intervento, dovranno essere anticipate dallo stesso danneggiato per poi richiedere il risarcimento dinanzi al giudice.

Quali sono i tempi e le modalità per la redazione della perizia per i danni da infiltrazioni d'acqua dal piano superiore?

I tempi e le modalità per la redazione della perizia variano in base ad una serie di circostanze, suddivisibili in esterne ed interne, Esterne, cioè legate in primis ai tempi necessari alle parti interessate (danneggiato e responsabile) di trovare o meno un’intesa sulla nomina del tecnico, sulla volontà del responsabile di cooperare o meno, sui tempi di risposta dell’amministratore di condominio, ovvero sui tempi di intervento di tecnici incaricati dalla compagnia assicurativa, qualora, nel caso del condominio, sia stata stipulata una polizza per danni da infiltrazioni.

Quanto alle circostanze “interne” ci riferiamo ai tempi richiesti dal professionista che varieranno a loro volta in base alla complessità del caso, ma anche dai tempi che impiega il professionista stesso in relazione alla sua mole di lavoro.

Non va tralasciato di considerare la possibilità di richiedere un ATP. Si tratta dell’accertamento tecnico preventivo, uno strumento idoneo a precostituire prove mediante un’istanza di procedimento di istruzione preventiva, rivolto ad anticipare le indagini che di solito si svolgono dopo che la causa sia portata dinanzi al giudice, e soprattutto quando si voglia evitare di perdere la prova dei danni a seguito del possibile mutamento dello stato di luoghi (si pensi al timore di lavori eseguiti in fretta e furia dal proprietario responsabile per nascondere i fatti o renderli di difficile accertamento).

Si procederà, in tal modo, alla nomina di un consulente, tramite il giudice, che esiguità tutti i controlli e rilievi del caso. In tal caso i tempi potrebbero ulteriormente dilungarsi considerato il tempo occorrente per presentare l’istanza, tramite avvocato, ed in attesa della nomina da parte del giudice.

Quali sono le conseguenze della perizia per i danni da infiltrazioni d'acqua dal piano superiore?

Le conseguenze della perizia sono quelle di avere in mano un elaborato tecnico che ci indica, principalmente, le cause delle infiltrazioni, e gli interventi necessari per eliminarli e per riparare i danni, nonché il preventivo di spesa dei lavori che la ditta incaricata (di solito è una ditta che fa capo allo stesso perito, salvo non si richieda la sola perizia o perché svolta dal consulente incaricato dal giudice).

Tale perizia, qualora le parti in lite non trovino un’intesa bonaria per il risarcimento, ci tornerà utile in sede di proposizione della domanda di risarcimento davanti al giudice di pace o Tribunale, al fine di quantizzare, a livello monetario, l’entità del danno subito, cioè il valore in termini economici, oltre le spese anticipate e sostenute per eseguire lavori urgenti, e calcolare così il valore giudiziale della domanda.

Hai bisogno di assistenza legale?

Quando abbiamo un problema di infiltrazioni, notiziato il proprietario responsabile dei danni subiti, qualora quest’ultimo non si attivi a risarcire spontaneamente, la miglior cosa da fare è quella di rivolgerci ad un avvocato. D’accordo ma… “Il proprietario del piano superiore non vuole risarcirmi i danni da infiltrazione cosa posso fare? Dove posso trovare un avvocato di fiducia che mi ascolti e mi segua con professionalità e correttezza? Chi si prenderà cura dei miei interessi aggiornandomi costantemente sullo stato delle mie pratiche legali?”

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