Quando è necessario il consenso dei condomini

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1. Il condominio: le parti comuni

L'argomento che tratteremo oggi riguarda il tema del diritto condominiale e, più precisamente, le circostanze nelle quali è necessaria la delibera assembleare al fine di consentire l’esecuzione di opere sulle parti comuni del condominio medesimo.

Le parti comuni di un condominio, sono rappresentante innanzitutto dalle parti strutturali dell’edificio come il suolo, le fondazioni, le travi, i pilastri, i tetti ed i lastrici solari, le scale, l’ingresso, l’androne e le facciate.

A ciò si aggiungono le aree ed installazioni di utilizzo comune, come i parcheggi, l’ascensore, la lavanderia o la portineria o gli impianti idrici, i sistemi centralizzati per il riscaldamento o per la ricezione audiovisiva.

Detto ciò, vediamo nello specifico i casi in cui occorre il consenso dei condomini per effettuare lavori su parti comuni del condominio.

1.1 I lavori su parti comuni del condominio

Il consenso dei partecipanti al condominio, si rende necessario innanzitutto, quando occorre effettuare:

1. un’innovazione della cosa comune, o una modifica ad una parte comune dell’edificio condominiale, che comporti l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria della parte comune medesima, comportando che quest’ultima, al termine dell’opera, presenti una diversa consistenza materiale o venga utilizzata per fini diversi da quello precedente;
2. delle riparazioni straordinarie, le quali differiscono dalle innovazioni per il fatto che esse si riferiscono ad opere che comportano le sostituzioni di parti preesistenti ma ormai inefficienti con altre pienamente efficienti;
3. un’installazione non centralizzata di ricezione radiotelevisiva o un’installazione di impianti per la produzione di energia da fonte rinnovabile sul lastrico solare;
4. un’installazione di impianti di video sorveglianza, che interessino le parti comuni del condomino.

1.2 Il consenso dei condomini

Dopo aver analizzato quando occorre il consenso dei condomini per eseguire opere sulle parti comuni, è necessario soffermarsi sui diversi casi, che possono interessare il condominio medesimo, in quanto ogni tipo d’intervento può richiedere maggioranze diverse, al fine di approvare i lavori sulle parti comuni del condominio da parte dell’assemblea dei condomini.

A) INNOVAZIONI

Nell’ipotesi di innovazioni, il codice civile, prescrive due diverse maggioranze necessarie all'approvazione dell’opera:

• per gli interventi diretti al miglioramento della cosa comune o del suo utilizzo, dove è necessario che la delibera venga approvata da tanti condomini che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio.

È il caso ad esempio dell’installazione di un nuovo ascensore o del mutamento di destinazione d’uso del cortile condominiale a parcheggio o viceversa o, ancora, la trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento da gasolio a metano per contenerne i costi.

• per gli interventi diretti al miglioramento della sicurezza o salubrità dell’edificio nonché per gli interventi diretti ad eliminare le barriere architettoniche, a limitare i consumi energetici o per realizzare parcheggi condominiali ed infine, per l’installazione di impianti centralizzati di recezione radiotelevisiva, dove è prescritta la maggioranza degli intervenuti e i voti di almeno la metà del valore dell’edificio.

Nel primo caso, rientrano i lavori come la messa a norma degli impianti centralizzati o all’isolamento termico di parti comuni (specie il lastrico solare), mentre nel secondo caso, rientrano l'installazione o sostituzione dell’ascensore in presenza di un condominio affetto da disabilità o l’installazione di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica oppure la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo dell’edificio ed infine, l’installazione dell’antenna satellitare o del via cavo attraverso un sistema centralizzato.

B) RIPARAZIONI STRAORDINARIE

Nell’ipotesi di lavori per riparazioni straordinarie, il codice civile richiede il consenso dei condomini espresso nella delibera assembleare, attraverso la maggioranza degli intervenuti e i voti di almeno la metà del valore dell’edificio.

In questi casi, i lavori su parti comuni devono assumere notevole entità intesa come proporzione tra la spesa ed il valore dell’edificio ed il costo ripartito tra i condomini.

Essi possono riguardane, ad esempio il rifacimento delle facciate dell’edificio o la sostituzione dell’impianto fognario nonché dell’ascensore ormai vetusto.

C) IMPIANTI NON CENTRALIZZATI RADIOTELEVISIVI O PRODUZIONE ENERGIA

Nell’ipotesi di realizzazione di impianti non centralizzati per la ricezione audiovisiva o di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, il consenso si rende necessario qualora gli interventi comportino modifiche alle parti comuni.

Si pensi all’esempio dell’installazione dell’antenna satellitare o di impianti d’energia rinnovabile, ad uso esclusivo, innalzati sui muri perimetrali dell’edifico o costruiti sul lastrico solare.

In tal caso, l’assemblea dei condomini può determinare modalità diverse per l’esecuzione dell’opera o imporre opportune cautele per la salvaguardia della sicurezza o stabilità dell’edifico e il rispetto del decoro architettonico; determinando inoltre l’uso del lastrico solare o delle altre zone comuni per la produzione d’energia rinnovabile.

Tali determinazioni, devono essere assunte tramite delibera, approvata dalla maggioranza dei condomini intervenuti, che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio.

D) IMPIANTI DI VIDEO SORVEGLIANZA

Nell’ipotesi di installazione di impianti di video sorveglianza, il codice civile richiede l’approvazione della delibera assembleare tramite il voto favorevole espresso dalla maggioranza degli intervenuti e i voti di almeno la metà del valore dell’edificio.

Tale tipologia d’intervento si riferisce i casi relativi all’installazione di telecamere nelle zone comuni dell’edificio, come l’androne, i vestiboli, al fine di tutelare la sicurezza dei condomini.

Fonti normative

Codice civile: articoli 1117 – 1136

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