La nomina dell’amministratore di condominio

• Quando scatta l'obbligo dell'amministratore di condominio?
• Cosa succede se non si nomina un amministratore di condominio?
• Come gestire un piccolo condominio senza amministratore?
• Problemi di condominio?
• Conclusione
• Fonti normative

Vediamo nel dettaglio, quando è obbligatoria la sua presenza. L'amministratore di condominio, è il soggetto preposto a dare esecuzione alle delibere approvate dall'assemblea dei condomini. Il suo compito principale consiste nella gestione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio.

A tal fine, egli provvede:

• a riscuotere, il pagamento delle quote condominiali di spettanza di ogni singolo condomino relativamente alla gestione ordinaria (spese di pulizia, elettricità, acqua);
• a convocare l'assemblea dei condomini, per l'approvazione di ulteriori spese, nell'ipotesi di manutenzione straordinaria, (in caso d'urgenza può provvedere immediatamente ed in seguito darne comunicazione ai condomini);
• a garantire il pacifico godimento delle parti comuni e dei servizi del condominio a tutti i singoli proprietari;
• ad attivarsi prontamente, nei confronti dei condomini morosi, anche in via giudiziale;
• ad agire o resistere, in giudizio, in qualità di rappresentante del condominio;
• a far osservare il regolamento di condominio, e comminare, ove previsto, multe ai singoli condomini in caso di eventuali Infrazioni al regolamento medesimo.
• a tenere la contabilità del condomino, istituendo un apposito conto corrente, su cui far affluire le somme ricevute dai condomini;
• a rendere il conto della gestione, al termine dell'incarico annuale (anche in caso di riconferma).

1. Quando scatta l'obbligo dell'amministratore di condominio?

L’obbligo, imposto a carico dei singoli proprietari delle unità immobiliare, costituenti un condominio, di nominare l’amministratore per la gestione e manutenzione delle parti comuni, è disciplinato dall’articolo 1129 del codice civile, secondo cui l'assemblea dei condomini deve provvedere alla nomina dell'amministratore di condominio, qualora i condomini medesimi siano più di otto.

Ciò significa, che laddove i condomini siano almeno nove, essi sono tenuti, per espressa previsione normativa, a provvedere alla nomina di un amministratore per il proprio condominio. A tal fine, l’art. 1136 del codice civile, prescrive che la delibera concernente la nomina dell’amministratore di condominio, è valida soltanto se approvata con il voto positivo della maggioranza dei condomini intervenuti e che rappresentino almeno la metà delle quote millesimali, relative al valore dell’edificio.

Le norme, in materia di condominio negli edifici, hanno subito un’importante modifica, a seguito dell’approvazione della Legge n. 220 del 2012, che ha apportato notevoli variazioni alla disciplina dei condomini.

In particolare, prima della suddetta legge di riforma, il codice civile, prescriveva all’art. 1129, la presenza di almeno quattro condomini, al fine di rendere obbligatoria la nomina dell’amministratore di condominio.

La riforma, ha quindi aumentato, il numero dei condomini, necessari a far scattare l’obbligo di nominare un amministratore per la gestione del condominio.

2. Cosa succede se non si nomina un amministratore di condominio?

L’art. 1129 del codice civile, disponendo che quando i condomini sono più di otto, deve essere nominato l’amministratore di condominio da parte dell’assemblea dei condomini, prescrive che in caso di inerzia dei condomini medesimi ovvero in mancanza del numero legale per la valida costituzione dell’assemblea o mancato raggiungimento del quorum necessario, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini oppure da parte dell’amministratore uscente, rivolto al Tribunale del luogo, ove si trova il condominio medesimo, in sede di volontaria giurisdizione.

A tal fine, la giurisprudenza, ritiene legittimo, il ricorso da parte di un condomino, anche qualora, il numero dei condomini, sia inferiore ad otto. Qualora, alla scadenza del mandato, della durata annuale, l’assemblea dei condomini, non provveda a deliberare la riconferma o nomina di un nuovo soggetto, quale amministratore di condominio, l’amministratore uscente, continuerà ad esercitare le proprie funzioni, finché non si provveda in merito, per effetto del tacito assenso alla sua prosecuzione da parte dei condomini medesimi.

Il codice civile, pur prescrivendo, l’obbligatorietà alla nomina dell’amministratore di condominio, qualora i condomini siano più di otto, non prevede alcuna sanzione nell’ipotesi di inerzia da parte dell’assemblea dei condomini.

Difatti, laddove l’assemblea non provveda a nominare, l’amministratore di condominio, e nessun condomino, si rivolga all’autorità giudiziaria, si verrà a creare una situazione di stasi, in cui, saranno gli stessi condomini ad autogestirsi. In tal caso, infatti, i condomini dovranno provvedere autonomamente alla gestione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, riscuotendo tra loro, le quote condominiali necessarie al pagamento delle spese vive (elettricità, pulizie, ecc.), adempiendo agli obblighi fiscali, imposti a carico del condominio ed effettuare le opere di manutenzione ordinaria, per la corretta conservazione del condominio medesimo.

3. Come gestire un piccolo condominio senza amministratore?

Quando, un condominio è composto da poche unità immobiliari, si parla di piccolo condominio. In tali casi, la nomina dell’amministratore di condominio, non è obbligatoria, ma qualsiasi condomino, può comunque rivolgersi al Presidente del Tribunale, ove si trova l’immobile, al fine di chiederne la nomina giudiziale. Il piccolo condominio, si configura qualora il numero dei proprietari delle singole unità immobiliari, sia pari o inferiore ad otto.

Nell’ipotesi di piccolo condominio, la gestione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio, non deve essere necessariamente affidata ad un soggetto in qualità di amministratore di condominio, ben potendo i singoli condomini provvedere all’autogestione del condominio stesso. Infatti, anche in assenza dell’amministratore di condominio, i proprietari degli immobili, costituenti il condominio, sono gravati dall’obbligo di corrispondere le spese necessarie alla conservazione e pacifico godimento delle parti di comproprietà (scale, ascensore, impianto di riscaldamento centralizzato, le facciate, i lastrici solari, i tetti, ecc.).

In tali casi, mancando un soggetto preposto alla gestione del condominio, i condomini dovranno provvedere congiuntamente o delegando ad uno o più di essi, ad assolvere tutti i compiti, che normalmente gravano sull’amministratore di condominio. Si pensi ad esempio:

• al pagamento delle spese per l'elettricità delle luci nelle scale o per il funzionamento dell’ascensore;
• al pagamento delle spese per l’acqua corrente;
• al pagamento dell’impresa di pulizia, ove presente;
• a provvedere, senza indugio, a compiere ovvero affidare lavori di manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio;
• agli adempimenti fiscali, imposti a carico del condominio;
• a stabilire le regole di buona condotta negli spazi comuni.

4. Problemi di condominio?

A chi rivolgersi? Nei condomini, capita di sovente, che possano insorgere problemi con altri condomini ovvero nei confronti dell’amministratore. In questi casi, è sempre opportuno che il condomino interessato, si rivolga dapprima all’amministratore di condominio ovvero in sua mancanza, direttamente al condomino con cui vi sono pendenze, al fine di ottenere chiarimenti o la cessazione di comportamenti molesti o illegittimi.

Solo successivamente, ove il condomino interessato, non abbia ottenuto alcuna risposta oppure questa sia stata negativa, è consigliato rivolgersi ad un avvocato specializzato in diritto immobiliare, e nello specifico sulla tematica dei diritti e doveri relativi ai condomini negli edifici, il quale potrà fornire la propria consulenza sul caso concreto ed indicare quali strumenti, il condominio interessato, ha a disposizione per la tutela dei propri diritti.

A tal fine, occorre precisare, che i procedimenti giudiziari, che abbiano ad oggetto problemi di condominio, sono soggetti alla mediazione obbligatoria, allo scopo di accordarsi in via stragiudiziale sulla controversia insorta tra le parti.

In tal caso, infatti, le parti contendenti prima di instaurare il procedimento, sono tenute a pena di improcedibilità della domanda, ad effettuare il tentativo di mediazione, dinanzi ad un Organismo di mediazione, tenendo in considerazione, che il rifiuto immotivato a transigere la controversia, al di fuori delle aule del Tribunale, potrà essere valutato dal giudice, ai fini della condanna al risarcimento dei danni per lite temeraria nonché alla rifusione delle spese processuali.

5. Conclusione

In conclusione, è possibile, riassumere, quanto esposto in precedenza:

• la nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria, quando i condomini sono più di otto;
• in caso di inerzia dell’assemblea, la nomina è fatta giudizialmente dal Tribunale, su ricorso di un condomino;
• la mancata nomina dell’amministratore, laddove obbligatoria, non è sanzionata;
• in tal caso, la gestione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, è rimessa all’iniziativa dei condomini medesimi.

Fonti normative

• Codice civile: articoli 1129, 1136.
• Legge 11 Dicembre 2012, n. 220: Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici

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