Invasione sui balconi sottostanti da parte dei panni stesi

Invasione sui balconi sottostanti da parte dei panni stesi La domanda che ci poniamo in questo articolo, e soprattutto che si pone l’inquilino del piano inferiore sommerso dai panni e dal gocciolio proveniente dal piano sovrastante, è se ciò sia una pratica lecita e consentita, oppure siamo di fronte a qualche forma di abuso del proprio diritto. Scopriamolo di seguito

Quali sono le norme sullo stendere i panni sul balcone: la normativa di riferimento

Ok, diciamo subito che stendere i panni fuori dal balcone spesso è solo il risultato di una necessità pratica e di spazio. Non tutti gli appartamenti sono muniti di ampi balconi terrazzati, o di spazi appositi destinati allo stenditoio, né tutti hanno la fortuna di abitare in ampi attici con tanto terrazzo a livello, e dunque disponendo di molto spazio da usufruire. Per non parlare di chi ha a disposizione una bella e graziosa villetta o soluzione indipendente in cui stendere i panni ovunque si voglia senza il timore di disturbare altri inquilini o condomini.

Purtroppo no. Anzi la regola, specialmente in Italia, è che gli appartamenti nei condomini sono piccoli ed hanno poco spazio, quel poco rimasto ci occorre per la raccolta differenziata, per cui non resta altra scelta che utilizzare il nostro caro balcone. E se il balcone è piccolo da contenere uno stenditoio, poco male, vorrà dire che stenderemo i panni fuori al balcone con l’uso di stendine sporgenti o i famosi “fili” per attaccare i panni. Fatto questo inciso, va detto, tuttavia, che non esiste una normativa specifica sull’uso del balcone o di altri spazi per stendere i panni, né tampoco un fantomatico Decreto-pannistesi.

La “normativa”, pertanto, va ricavata direttamente o indirettamente da varie fonti, tra i quali distinguiamo

1. Norme di legge sporadiche, e che comunque non si occupano in modo preciso e diretto dell’argomento in tema (art. 674 c.p. “getto pericoloso di cose”; e per certi versi l’art. 1120 c.c. “innovazioni”, che vieta opere che possano arrecare pregiudizio al decoro architettonico; art. 949 c.c. in termini di actio negatoria servitutis);
2. le ordinanze di decoro urbano emesse dai Comuni, che in qualche modo capita si interessino dell’argomento, quanto meno di riflesso, ad esempio nelle zone di interesse storico e artistico ad alta presenza di turisti, in cui si vuole preservare l’immagine e si disponga un divieto di stendere i panni. Per la verità è un’ipotesi remota, e quando accade viene accompagnata da sdegno e malumori generali, come di recente (2022) accaduto al Comune di Napoli, fatto che ha richiesto l’intervento immediato del Sindaco per precisare con una nota che l’ordinanza di decoro non incideva su tale aspetto;
3. dai regolamenti condominiali, che probabilmente rappresentano una delle principali fonti normative, in quanto possono direttamente regolare le modalità con cui è possibile stendere i panni, i luoghi, ove presenti, gli orari ecc oltre sanzioni per i trasgressori.;
4. Orientamenti giurisprudenziali. In quest’ultimo caso, non essendo un fatto raro il sorgere di controversie tra condomini sulla possibilità o meno di stendere i panni fuori dal balcone, tanto da sfociare in diatribe giudiziarie, danno l’occasione ai giudici, di merito e di legittimità, di fornirci degli orientamenti da seguire, ovvero, e comunque, contribuiscono a colmare le lacune del legislatore in materia. Nel prossimo paragrafo ci soffermeremo su questo tipo di “normativa”

La giurisprudenza sulla questione dei panni stesi

La nascita di controversie tra condomini dei piani superiori e quelli inferiori non dipende solo dall’atto di stendere i panni al fuori del balcone, pregiudicando il decoro architettonico, ma anche dalle modalità che accompagnano questa pratica, tra cui il gocciolamento dei panni stessi, o addirittura il fatto che vadano ad invadere l’area del piano sottostante, impedendo la visuale o l’affaccio o comunque occupando spazio di pertinenza del condomino del piano inferiore. Forse si tratta di una delle questioni più ricorrenti nei litigi tra condomini e/o inquilini dei piani inferiori con quelli superiori.

Anche il c.d. “gocciolamento”, ossia l’atto di stendere il bucato intriso di acqua, per cui questa inevitabilmente finisce sui balconi inferiori con un effetto stillicidio, o su altri panni stesi dell’inquilino del piano di sotto, o peggio ancora andare a creare degli stagni d’acqua e determinare, così, delle infiltrazioni e procurando danni. Sotto questo aspetto per gli operatori giuridici è stato motivo di riflessione e di studio se sia possibile considerare l’esistenza di una sorta di servitù di gocciolio o di invasione del piano sottostante, perché trattasi di una limitazione imposte al godimento altrui di un fondo, nella fattispecie un balcone, necessaria alla utilità di altro fondo, il balcone del piano superiore.

Orbene, intervenuta sul tema in parola, la giurisprudenza di legittimità più recente ha negato questa possibilità, ritenendo addirittura che il bucato possa essere steso solo in appositi spazi condominiali (con esclusione, evidentemente, dell’uso del balcone), vietando altresì il gocciolio, ed anzi configurando l’azione del “danneggiato” rivolta ad affermare l’inesistenza di diritti alla stesa dei panni, quale actio negatoria servitutis ex art. 949 c.c. (Cass. Civ. n.17549/2019; n.6129/2017); secondo altri orientamenti, invece, nel caso di specie si avrebbe una vera e propria attività di molestia penalmente perseguibile, perché trattasi di una condotta atta a disturbare la quiete e ad ingenerare forti disagi e nevrosi per chi è costretto a subirli. È chiaro che, le ipotesi che conducono alla nascita di controversie giudiziali evidentemente alla base sono caratterizzate da comportamenti ripetuti nel tempo, tali da andare ad incidere negativamente nell’altrui sfera giuridica.

Come evitare l'invasione sul balcone sottostante da parte di panni stesi: consigli utili per i condomini

Per evitare l’invasione sul balcone sottostante, ovvero e comunque, per evitare di creare fastidi o disagi al condomino sottostante, la prima regola, oserei dire, naturale è quella del buon senso e del senso civico che deve caratterizzare la convivenza dei condomini tra loro. Buona regola, difatti, e che quand’anche sia consentito, o perlomeno da nessuno vietato, di stendere i panni, che ciò sia fatto nel rispetto altrui, secondo l’antico e sacrosanto principio biblico di non fare agli altri quello che non vuoi sia fatto a te.

Pertanto, sarà opportuno sciorinare il proprio bucato evitando il gocciolamento, o comunque di stenderli grondanti d’acqua, ovvero di andare a chiudere la visuale dell’inquilino sottostante invadendo il suo spazio. Parimenti, il condomino il cui spazio viene occupato dal bucato altrui o dal gocciolamento, non potrà farsi giustizia (c.d. divieto di autotutela) da sé, come spesso capita, andando a macchiare i panni altrui (tipico l’uso di candeggina), al fine, per così dire, di convincere attivamente il vicino a desistere dallo sciorinare.

Per questo parliamo di rispetto delle regole di buon senso e pacifica convivenza, onde evitare situazioni spiacevoli che, per quanto siano semplici e in alcuni casi futili, possono anche degenerare in litigi violenti. Altro rimedio imprescindibile è quello di regolamentare la materia, mediante una delibera che vada ad integrare il regolamento condominiale, ove non sia già prevista, regolando e/o limitando l’uso dei balconi per stendere i panni, o indicando gli spazi condominiali dove sciorinare, fissando degli orari, nonché stabilire delle sanzioni per i condomini inadempienti previo l’invio di una diffida da parte del condomino che subisce o dall’amministratore su segnalazione del condomino medesimo.

Cosa fare in caso di invasione sul balcone sottostante da parte di panni stesi

Abbiamo visto che il legislatore non si è mai occupato direttamente di regolare l’uso del balcone per stendere il bucato, le norme di comportamento da tenere, né tampoco, ovviamente, prevede procedure tipiche da seguire contro i trasgressori e delle sanzioni ad hoc. I riferimenti legislativi sono sporadici, e comunque per quelli esistenti si tratta, per lo più, di adattare delle norme per analogia al caso concreto, più che delle norme che regolano espressamente la questione. Abbiamo altresì accennato che, chi subisce l’invasione di lenzuola e biancheria non può farsi giustizia da sé, per evitare di passare dalla ragione al torto, e per il divieto di autotutela. Di conseguenza, di fronte al condomino del piano superiore che ci opprime tra invasione e gocciolamento sarà opportuno seguire questo semplice iter:

Invito bonario, mediante contatto personale, al vicino di evitare l’invasione e il gocciolio, chiedendo di adottare le opportune cautele per non disturbare l’altrui quiete;

Segnalazione all’amministratore di condominio. Se non abbiamo molta confidenza con il vicino, inquilino o condomino che sia, oppure i rapporti sono già ai minimi termini, perché l’invito bonario è rimasto lettera morta, contatteremo l’amministratore affinché lo stesso proceda ad avvisare il condomino di evitare di stendere i panni causa la segnalazione ricevuta. Eventualmente, laddove previsto dal regolamento condominiale, l’amministratore potrà richiamare il condomino, con una diffida in forma scritta, al rispetto delle regole di condominio, pena l’applicazione di sanzioni;

Diffida del condomino danneggiato. Si tratta di un atto formale con cui si invita un soggetto a fare o non fare, a tenere o non tenere, un dato comportamento, con l’avvertimento che in mancanza di procederà giudizialmente per ottenere un provvedimento del giudice inibitorio, oltra all’eventuale risarcimento dei danni patiti. La diffida può essere inviata personalmente o con l’ausilio di un avvocato;

Azioni alternative al giudizio e/o giudiziali. In tal caso, evidentemente, l’invito dell’amministratore o la diffida non hanno sortito l’effetto sperato, per cui non ci resta che: a) attivare uno degli strumenti alternativi al giudizio per la composizione delle liti, quali la mediazione o la negoziazione assistita; b) agire con la proposizione di una domanda giudiziale di responsabilità per ottenere un provvedimento del giudice inibitorio del comportamento, oltre al risarcimento dei danni che si dimostri aver subito (anche danni morali per le sofferenze patite). L’azione può essere esperita contro ogni responsabile, chiamando in causa il proprietario (qualora il comportamento illegittimo sia attribuito al suo inquilino), ed in certi casi anche il condominio nella persona dell’amministratore, qualora l’attore dimostri che questi sia rimasto inerte nonostante le numerose segnalazioni di intervento per far rispettare il regolamento condominiale.

Morale della favola. Non esiste un divieto legislativo di stendere i panni al di fuori del proprio balcone. Quest’ultima è una pratica invalsa soprattutto in quei condomini e relativi appartamenti dove gli spazi sono limitati e non resta altro modo che stendere i panni dal balcone per farli asciugare.

Pertanto, laddove manchino espressi divieti ovvero regolamenti condominiali che sopperiscano alle lacune legislative, è opportuno utilizzare la massima diligenza e cura nello stendere il bucato, per evitare di invadere l’altrui sfera di rilevanza giuridica al pari godimento del proprio bene. Dunque, ed in conclusione, occhio a strizzare i panni, ovvero a fare una centrifuga in lavatrice, onde evitare il gocciolamento, nonché a piegarli e stenderli in modo da non invadere il balcone sottostante.