Comodato d’uso: definizione, normativa e durata

• Cos’è e come funziona il contratto di comodato d’uso gratuito?
• Comodante e comodatario: gli obblighi e i diritti
• Il perimento, stima e deterioramento della cosa
• Contratto di comodato d’uso di un immobile. Tari, Tasi e Imu
• Il comodato d’uso di un immobile. Locazioni brevi di un immobile
• Comodato e detrazioni ristrutturazioni edilizie
• Fac-Simile di un contratto di comodato d’uso

1. Cos’è e come funziona il contratto di comodato d’uso gratuito?

Il contratto di comodato è trattato e previsto dall’articolo 1803 del Codice Civile ed è definito come il contratto “con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”. Sostanzialmente grazie al comodato d’uso un soggetto può usufruire di un bene mobile o immobile senza l’obbligo di versare alcun corrispettivo.

Un contratto di comodato d’uso non può essere definito gratuito perché è gratuito per sua natura. Si può parlare di contratto di comodato d’uso a titolo oneroso solamente nel caso in cui la ricezione del bene per un determinato periodo comporta anche la sua manutenzione (generando spese).

2. Comodante e comodatario: gli obblighi e i diritti.

Il lasso di tempo relativo alla custodia del bene in comodato viene stabilito in fase contrattuale. Il comodatario ha l’obbligo di custodire il bene “con la diligenza del buon padre di famiglia” e non ha l’autorizzazione a cedere ad altri soggetti la possibilità di godere del bene, se non su esplicita richiesta del comodante.

Qualora non venissero mantenuti tali obblighi il comodante può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni. Allo stesso tempo, in caso di una non definita stima temporale del comodato, il comodante può richiedere un’immediata restituzione in caso di urgenza imprevedibile.

Il comodatario inoltre è tenuto a sostenere le spese occorrenti per poter servirsi del bene. Il rimborso del comodante è previsto solamente quando sopravvengono spese necessarie, improvvise e urgenti per garantire la conservazione del bene. Inoltre, è da sottolineare che se il bene si deteriora per effetto dell’utilizzo non è compito del comodatario rispondere del deterioramento.

3. Il perimento, stima e deterioramento della cosa.

L’articolo 1805 del Codice Civile stabilisce la responsabilità del comodatario nel caso in cui “la cosa perisce per un caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria”.

Nel caso in cui il comodatario utilizzi una cosa in comodato per un periodo temporale più lungo di quello stabilito o per un uso diverso, determinando il perimento della cosa, per il Codice Civile è responsabile a patto di non dimostrare che il perimento sarebbe comunque avvenuto anche in caso di utilizzo secondo le norme contrattuali.

L’articolo 1806 invece stabilisce che se la “cosa è stata stimata al tempo del contratto, il suo perimento è a carico del comodatario, anche se avvenuto per causa a lui non imputabile”. Diversamente l’articolo 1807 invece distingue il caso del perimento da quello del deterioramento, per cui se la “cosa si deteriora per solo effetto dell’uso per cui è stata consegnata e senza colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento”.

4. Contratto di comodato d’uso di un immobile. Tari, Tasi e Imu.

È possibile il comodato d’uso di un immobile, il quale si differenzia dalla locazione per la sua natura gratuita. Il contratto va sottoscritto e registrato presso qualsiasi Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione, come indicato dal D.P.R. 131/86, art. 5, del Testo Unico Imposte di Registro.

Il comodatario non è tenuto a pagare l’IMU in quanto non esercita il diritto di proprietà ma solamente un diritto personale di godimento (si pensi, per esempio, a quegli immobili che vengono concessi in comodato d’uso a un familiare oppure ad una persona cara). Pertanto, essendo un semplice utilizzatore, il comodatario non deve pagare eventuali imposte municipale e/o statali sulla proprietà.

Per quanto riguarda la TASI, in caso di contratti superiori a 6 mesi, va ripartita tra proprietario e comodatario. Nella casistica in cui uno dei due viene meno al pagamento la controparte non risponde della mancata regolarizzazione.

Il comodatario non è tenuto a pagare la TASI nel caso si tratti di utilizzo dell’immobile come abitazione principale; al contrario, se non si tratta di unità abitativa principale, la parte spettante del comodatario varia dal 10 al 30% a seconda delle indicazioni comunali.

La tassa sui rifiuti, comunemente chiamata TARI, è invece a carico del comodatario, in quanto occupante dell’immobile.

5. Il comodato d’uso di un immobile. Locazioni brevi di un immobile.

Spesso gli immobili in comodato d’uso vengono poi utilizzate dal comodatario per fini turistici. È possibile quindi affittare l’immobile in comodato o una parte di esso per periodi brevi a titolo oneroso? Il codice civile prevede questa possibilità, con un limite temporale di massimo 30 giorni. In questo caso al comodatario spetta il pagamento delle imposte; a seconda della dichiarazione dei redditi può decidere tra imposta sostitutiva al 21% o tassazione ad aliquota ordinaria, come previsto dal Decreto Legge n.50 del 24 aprile 2017.

6. Comodato e detrazioni ristrutturazioni edilizie

Quando vi sono interventi di recupero del patrimonio edilizio riguardante ristrutturazioni al comodatario spetta la detrazione IRPEF del 50%. Per poter ottenere questa possibilità è necessario indicare gli estremi del contratto di comodato nella dichiarazione dei redditi.

7. Fac-Simile di un contratto di comodato d’uso

Con la presente scrittura il Sig. _________________ (generalità di chi concede un bene in comodato COMODANTE) e il Sig. _________________ (generalità di chi riceve un bene in comodato COMODATARIO)

Convengono e stipulano quanto segue:

Il sig. ______________ (Comodante) quale proprietario dell'immobile sito in _____________________ (DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE CON ESTREMI CATASTALI) consegna al Comodatario, che lo accetta nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, il bene sopra indicato al fine di poterne fare uso gratuitamente e per la durata di anni__________.

- Il Comodatario userà l'immobile come privata abitazione senza concedere l'uso a terzi;

- alla scadenza del contratto il Comodatario dovrà restituire il bene nelle stesse condizioni in cui si trovava al momento della consegna;

- le spese di ordinaria manutenzione sono a carico del comodatario

Città: ________________ Data: _______________

Firma delle parti

Gabriele Zangarini

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