Come effettuare il cambio di destinazione d’uso di un immobile

• Ma cosa significa destinazione d’uso?
  1. Differenza tra Categorie Funzionali e Categorie Catastali
  2. Differenza tra conformità catastale e conformità urbanistica
• Le destinazioni d’uso catastali
• Dove si verifica la destinazione d’uso di un immobile
• Cos’è il cambio di destinazione d’uso
• La modifica della destinazione d’uso è sempre possibile?
• Cambio destinazione d’uso senza opere
• La pratica edilizia
• Costi da sostenere

Ma cosa significa destinazione d’uso?

Il cambio di destinazione d’uso è un’operazione urbanistica complessa che richiede una serie di valutazioni preliminari fondamentali prima di essere eseguita, al fine di non incorrere in possibili illeciti oppure in ingenti costi non preventivati.

Ma cosa significa destinazione d’uso? Quando si parla di destinazione d’uso di un immobile si vuole indicare essenzialmente la funzione che viene impressa ad un bene.

In tema di destinazione d’uso il Testo Unico sull’Edilizia all’art. 23 ter ha individuato, fatta salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, cinque categorie funzionali:

1. residenziale
2. turistico-ricettiva
3. produttiva e direzionale
4. commerciale
5. rurale

La destinazione d’uso dal punto urbanistico di un immobile è quindi definita dalla sua categoria funzionale di appartenenza tra quelle sopra indicate ovvero integrate dalle Regioni/Comuni.

Differenza tra Categorie Funzionali e Categorie Catastali

Molto spesso si incorre nell’errore di ritenere che la categoria catastale di un immobile rappresenti la sua destinazione d’uso e che basti, quindi, cambiare tale categoria al Catasto per poter utilizzare il bene in un modo diverso rispetto alla sua funzione originaria.

Così non è in quanto:

• le categorie catastali forniscono solo una stima del valore del bene ai fini fiscali, potremmo definirla come la capacità dell’immobile di produrre reddito;
• la categorie funzionali individuano la destinazione d’uso dal punto urbanistico di un immobile.

Le categorie catastali attualmente sono divise in sette gruppi:

1. Gruppo A – Abitazioni e uffici;
2. Gruppo B – Immobili destinati a servizi;
3. Gruppo C – Immobili commerciali;
4. Gruppo D – Immobili a destinazione speciale;
5. Gruppo E – Immobili a destinazione particolare;
6. Gruppo F – Entità urbane;
7. Gruppo T – Terreni.

Ogni gruppo è diviso in classi numerate a partire dal numero 1, in ordine di redditività. Ad esempio, gli immobili ad uso abitativo del gruppo A sono distinti nelle classi A/1- Abitazioni di tipo signorile; A/2 - Abitazioni di tipo civile; A/3 - Abitazioni di tipo economico; A/4 - Abitazioni di tipo popolare etc..

Mentre gli immobili commerciali appartenenti al Gruppo C, sono distinti in C/1 – Negozi e Botteghe; C/2 Magazzini e Locali di deposito e così via. E’ possibile che due immobili appartengano alla stessa categoria catastale, ma abbiano una diversa destinazione d’uso dal punto di vista urbanistico, ad esempio uno è residenziale, l’altro è commerciale.

Differenza tra conformità catastale e conformità urbanistica

Bisogna quindi distinguere tra conformità urbanistica di un immobile e conformità catastale.

• Conformità Urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed i titoli edilizi abilitativi. Garantisce la regolarità dell’immobile. Questo aspetto è quello che deve essere verificato ad esempio prima di ogni intervento edilizio o prima dell’acquisto di un immobile.
• Conformità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, i dati catastali e la planimetria. Può verificarsi che un immobile risulti regolarmente accatastato ma sia abusivo, in quanto non è stata rispettata la categoria funzionale indicata nel titolo abilitativo.

Le destinazioni d’uso catastali

Spesso e volentieri il concetto di destinazione d’uso dell’immobile viene confuso con quello, affatto diverso, di categoria catastale. Sembra opportuno, tuttavia, sottolineare che queste ultime, in realtà, si discostano dalle prime in quanto la relativa precipua funzione è quella di fungere da parametro in base al quale calcolare le imposte da corrispondere all’Agenzia delle Entrate, secondo le varie imposte dovute in relazione all’immobile. In sostanza, esse permettono di definire la rendita catastale di un bene e, per l’effetto, calcolare il reddito imponibile sulla scorta della tassazione.

In particolare, le categorie catastali si delineano come classificazioni di fabbricati fondate su caratteristiche peculiari e specificamente individuate. Nella maggior parte dei casi, peraltro, la destinazione d’uso è ben lungi dal derivare automaticamente dalla semplice sussunzione di un immobile in una determinata categoria catastale. Orbene, è opportuno sottolineare sul punto che il cittadino o, comunque, chiunque voglia effettuare una stima del valore del bene e conoscerne, quindi, l’effettiva rendita catastale (ipotizziamo in vista di un potenziale acquisto o di una potenziale vendita) può procedere ad effettuare la verifica o presentandosi direttamente alla Conservatoria degli atti, all’ufficio del Catasto ovvero, in alternativa, anche utilizzando il servizio fornito per la consultazione on-line (inserendo, semplicemente, nel form on-line i seguenti dati: indirizzo fisico dell’immobile; nome e cognome del proprietario, nonché il suo codice fiscale).

Tale operazione può assumere una peculiare rilevanza, specie allorquando si consideri che il valore catastale del bene è soggetto a variazione nel corso del tempo, anche alla luce di eventuali modifiche legislative sul punto. La consultazione, pertanto, può essere d’aiuto a fornire un quadro della situazione cristallizzato al momento in cui si intenda eventualmente porre in essere un’operazione economica sul bene.

Dove si verifica la destinazione d’uso di un immobile

La destinazione d’uso ufficiale di un bene è unicamente quella prevista da atti amministrativi pubblici. Per conoscere quale sia la destinazione d’uso vi sono diversi modi alternativi:

• richiedere il certificato di Agibilità/Abitabilità dell’immobile 
• in mancanza, effettuare l’accesso all’archivio edilizio.

Cos’è il cambio di destinazione d’uso

Veniamo ora al nodo del problema. Secondo il Testo Unico dell’edilizia costituisce cambio di destinazione d’uso rilevante, ogni forma di utilizzo del bene diversa da quella originaria che comporti il passaggio da una categoria funzionale ad un’altra, anche quando non è accompagnata dalla realizzazione di opere edilizie.

Il cambiamento di destinazione d’uso può essere effettuato in due modi:

• con la realizzazione di opere (si parla di cambio di destinazione strutturale o materiale)
• senza la realizzazione di opere (si parla di cambio di destinazione funzionale).

Facciamo un esempio: se si vuole cambiare la destinazione di un’abitazione in ufficio potrebbe non essere necessario realizzare alcuna opera, cioè effettuare alcun lavoro; mentre invece per cambiare un capannone commerciale in un’abitazione potrebbe essere necessario effettuare diversi interventi, come ad esempio costruire la cucina.

Ma che significa uso urbanisticamente rilevante?

Questa strana definizione rimanda sostanzialmente ad un rapporto con i servizi della città in cui si trova l’immobile, il cambio che sto per fare potrebbe modificare ciò che gli sta attorno, perché quella zona avrà bisogno di più parcheggi, aumenterà il traffico di zona, lo smaltimento rifiuti e questo comporta maggiori costi rispetto alla funzione originaria di quel bene. Ovviamente può verificarsi anche il caso in cui gli oneri diminuiscano, ad esempio nel declassamento a deposito o a garage, per cui il cambio in questo caso è considerato, da quasi tutti i Comuni, non rilevante e gratuito.

La modifica della destinazione d’uso è sempre possibile?

La risposta alla domanda è no. La fattibilità del cambio di destinazione d’uso dipende da diversi fattori.

E’ quindi fondamentale verificare se quel cambio è consentito, analizzando i seguenti documenti:

1. Piano Regolatore Generale (P.R.G.) e Norme tecniche di Attuazione (N.T.A.) del Comune in cui si trova l’immobile per verificare se consentono quel tipo di modifica.
2. Regolamento condominiale: qualora l’immobile sia inserito in un condominio, bisogna verificare se il condominio consente l’attività che si vuole svolgere con il cambio di destinazione. Non è infatti raro imbattersi in un regolamento che, ad esempio, vieti uffici aperti al pubblico, palestre, etc. perché considerate attività di disturbo alla quiete condominiale. In tal caso però bisogna verificare che il regolamento condominiale sia stato approvato all’unanimità perché solo in tal caso potrà imporre simili divieti.
3. Regolamento Edilizio: verificare se gli ambienti della nuova destinazione sono conformi al regolamento edilizio del Comune in cui si trova l’immobile. In base alla destinazione del bene infatti potrebbero cambiare alcuni parametri, come ad esempio l’altezza minima richiesta, la dotazione minima di superficie finestrata, gli obblighi igienico sanitari, etc..

Cambio destinazione d’uso senza opere

Il cambio di destinazione d’uso senza opere si delinea come un caso peculiare di cambio di destinazione d’uso di un immobile, che si profila come un semplice mutamento di finalità di utilizzo del bene senza che, all’uopo, si faccia ricorso ad interventi di ristrutturazione edilizia. In assenza di opere di tipo edilizio potrebbe sorgere il dubbio che nel caso di specie non sia necessario ottenere il permesso di costruire da parte del competente ufficio del Comune presso il quale l’immobile è situato. Nulla di più sbagliato.

La disciplina attuale prevede, infatti, che anche nel caso di specie sia necessario inoltrare richiesta di permesso di costruire agli uffici comunali (di norma all’Ufficio Tecnico che prende in carico l’esame della pratica e ne analizza la fattibilità). Vi è, tuttavia, un’eccezione a tale regola di carattere generale e consiste nelle ipotesi in cui il mutamento del bene non possa essere considerato rilevante. Si tratta di tutte quelle ipotesi in cui le modifiche restano all’interno della stessa categoria funzionale (come indicata catastalmente). In tal caso, pertanto, la legge considera del tutto sufficiente la presentazione di un modello SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) che consente di effettuare i cambi di destinazione desiderati. Ciò in quanto l’ipotesi viene assimilata a livello normativo ad una vera e propria ristrutturazione edilizia.

Il passaggio successivo consta, anche per il cambio di destinazione d’uso senza opere, nella necessità che il soggetto proprietario del bene comunichi la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate, posto che con il cambio di destinazione d’uso si profila anche un cambiamento della c.d. rendita catastale, sì che occorre che si presenti apposita istanza di aggiornamento catastale.

Peraltro, si evidenzia che la più recente giurisprudenza amministrativa è orientata nel senso di ritenere che la richiesta di cambio di destinazione d’uso senza opere possa essere richiesto anche direttamente dai proprietari dell’immobile che costituisce l’oggetto materiale della modifica apportata. Tuttavia, nulla vieta che ci si faccia, ove ritenuto più sicuro o agevole, farsi affiancare dall’operato di un professionista esperto in materia. Ipotesi emblematica è costituita da quanto accade in Lombardia, regione nella quale al cambio di destinazione d’uso è possibile procedere, peraltro, mediante la semplice presentazione di certificazione ad hoc la quale attesti la richiesta di mutamento.

La pratica edilizia

Cambiare la destinazione d’uso richiede sempre l’apertura di una pratica edilizia presso il Comune in cui si trova l’immobile, per cui è fondamentale farsi assistere da un professionista esperto in materia che individui la pratica edilizia corretta da avviare, in quanto bisogna analizzare attentamente il caso concreto e la normativa locale.

Una volta individuato il cambio di destinazione d’uso da porre in essere, rilevante o non rilevante, con o senza opere, i titoli edilizi variano:

• da una mera Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)
• ad una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
• al Permesso di Costruire.

Effettuato il cambio dal punto di vista urbanistico bisognerà effettuare, se necessario in relazione alle modifiche realizzate, (i) una comunicazione di variazione catastale. La variazione catastale comporterà una modifica della rendita catastale, con conseguenti ripercussioni sulle tasse da versare come ad esempio IMU e TARI e (ii) richiedere al Comune il nuovo certificato di agibilità.

Costi da sostenere

Il cambio di destinazione d’uso comporta dei costi. Tuttavia risulta estremamente difficile poter individuare in modo generalizzato una stima dei costi da sostenere, in quanto entrano in gioco diversi variabili.

Quello che è possibile fare è individuare, in modo esemplificativo e ma non esaustivo, delle possibili voci di spesa:

1. Oneri di urbanizzazione. Se la modifica comporta un maggior carico urbanistico sul tessuto urbano rispetto a quello che l’amministrazione originariamente aveva previsto, bisogna corrispondere i cosiddetti oneri di urbanizzazione che variano da Comune a Comune. Gli oneri sono calcolati, di regola, come differenza tra gli oneri propri della categoria originaria del bene e quelli della nuova categoria. Il cambio d’uso nella medesima categoria funzionale e senza opere, che non aumenta il carico urbanistico, anzi se possibile lo diminuisce, è considerato quasi sempre gratuito.
2. Contributo sul costo di costruzione dell’opera.Se il cambio d’uso avviene con la realizzazione di opere è solitamente dovuto al Comune di appartenenza un contributo di costruzione che varia a seconda della normativa locale.
3. Compensi del professionista incaricato.Visto che è necessario farsi assistere da un professionista esperto nel campo dell’urbanistica/edilizia, bisogna considerare gli onorari del professionista e le spese vive da questi eventualmente anticipate.
4. Costi per le opere di adeguamento.Se il bene non rispetta le caratteristiche richieste dalla legge per l’uso che si vuole farne, l’immobile deve essere adeguato e questo comporta costi di realizzazione da corrispondere ad un tecnico o alla ditta costruttrice, considerando anche tutto il materiale da acquistare.
5. Diritti di segreteria per la gestione della pratica
6. Contributo straordinario.Bisogna verificare se il Comune di competenza prevede la corresponsione di un contributo straordinario per la cd. plusvalenza di valore derivante dal cambio d’uso.

Fonti normative

D.P.R. 06/06/2001, n. 380
D.L. 12/09/2014, n. 133

Roberta Iannettone, Chiara Biscella

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