Chi e cosa rischia chi affitta in nero?

• Rischi per chi affitta in nero
     Cosa rischia il locatore
     Cosa rischia il conduttore
• Cosa accade sul piano del diritto civile?
• È possibile la registrazione tardiva del contratto di affitto?
• Fonti normative

1. Rischi per chi affitta in nero

Il contratto di affitto in nero può risultare comodo per entrambe le parti perchè è l'unico modo che permette di risparmiare, in modo illegale, la quota dell'Iva. Tuttavia, se viene effettuato un controllo, i rischi non sono poco rilevanti e ledono sia il locatore sia il conduttore.

1.1 Cosa rischia il locatore

Il locatore, in caso di affitto in nero, rinuncia automaticamente ad una serie di diritti quali ad esempio il diritto a richiedere e ottenere lo sfratto, così come quello di vedersi corrisposte i canoni eventualmente non versati da colui che svolge la funzione di conduttore.

L'affitto in nero costituisce una vera e propria ipotesi di evasione fiscale. Il padrone di casa, quindi, riceverà quasi sicuramente una cartella esattoriale che dovrà pagare per il mancato pagamento dell'imposta di registro secondo gli importi che si elencano qui di seguito:

• Dal 60% al 120% dell'imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi;
• Dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella reale (in questo caso di configura una dichiarazione infedele).

Si noti bene poi che, nel caso in cui la locazione sia ad uso abitativo, le suddette sanzioni raddoppiano.

1.2 Cosa rischia il conduttore

Le conseguenze in questo caso sono meramente fiscali. Sia il locatore sia il conduttore rispondono dell’evasione e sono, infatti, responsabili entrambi in solido nei confronti del fisco (per quel che riguarda la richiesta di pagamento delle sanzioni, ci si può rivolgere tanto al primo quanto al secondo).

Perciò se il locatore non regolarizza il contratto, il conduttore rischia di dover sopportare conseguenze parecchio pesanti.

Sia per il conduttore che per il locatore, vale la regola secondo cui le sanzioni fiscali possono essere ridotte se il pagamento viene effettuato entro un anno dal ricevimento delle stesse.

2. Cosa accade sul piano del diritto civile?

Dal momento in cui l'affitto non viene registrato, sul piano civile verrà decretata la nullità della scrittura privata tra le parti. Cosa implica la nullità della scrittura privata? Implica il fatto che il contratto non è mai esistito e quindi non potrà mai essere attivata né la procedura per sfratto, né tantomeno si potrà richiedere la riscossione delle somme non versate dall'inquilino.

Al contrario di quanto avviene per le sanzioni fiscali, quelle in ambito civile non possono essere in nessun modo sanate. L'unico modo in cui si può porre dei rimedi, è quello di stipulare un nuovo contratto sciogliendo il primo.

3. È possibile la registrazione tardiva del contratto di affitto?

Si, la registrazione tardiva è permessa dalla legge. Questa, però, ha effetti solo ed unicamente sulle sanzioni fiscali e non su quelle derivanti dal piano civile, per cui il contratto è nullo.

La registrazione tardiva andrà a lenire le conseguenze dal punto di vista fiscale, a seconda di quando avviene il vero e proprio ravvedimento. In particolare queste sono le conseguenze a seconda del ritardo della registrazione:

• Ritardo di 30 giorni: l’importo minimo della sanzione è di 20 Euro, ovvero pari al 6 % del totale esclusi interessi di mora ed imposta dovuta;
• Ritardo di 90 giorni: sanzione pari al 12 % esclusi interessi di mora ed imposta dovuta;
• Ritardo di un anno: sanzione pari al 20 % esclusi interessi di mora ed imposta dovuta.

Fonti normative

Cass. Sent. Num. 25503/16

Art 1571 c.c.

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