Cattiva condotta dell'amministratore condominiale

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• NOMINA DELL'AMMINISTRATORE
• DOVERI DELL’AMMINISTRATORE AI SENSI DELL’ART. 1129 c.c.
• DOVERI DELL’AMMINISTRATORE AI SENSI DELL’ART. 1130 c.c.
• SANZIONI NEI CONFRONTI DELL’AMMINISTRATORE
• LA REVOCA
• LA REVOCA GIUDIZIARIA
• LA RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE PER DANNI AL CONDOMINIO
• RESPONSABILITA’ CONTRATTUALE
• RESPONSABILITA’ EXTRACONTRATTUALE DELL’AMMINISTRATORE
• RESPONSABILITA’ PENALE DELL’AMMINISTRATORE
• RESPONSABILITA’ AMMINISTRATIVA DELL’AMMINISTRATORE

 

L’argomento che tratteremo oggi riguarda l’ipotesi, sempre più frequente negli ultimi anni, di cattiva gestione dell’amministrazione condominiale da parte dell’amministratore a ciò preposto, a seguito della sua nomina da parte dell’assemblea condominiale. Infatti, la nomina a svolgere il ruolo di amministratore di condominio, comporta la nascita in capo allo stesso di obblighi e doveri, che assumono rilevanza sia a livello civile che penale. Prima di entrare nel vivo dell’argomento, è opportuno esaminare brevemente la figura dell’amministratore alla luce della Legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, conosciuta anche come “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”.

1) NOMINA DELL’AMMINISTRATORE.

L’amministratore è la figura con funzioni esecutive all’interno del condominio, in quanto si occupa di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale. Non solo, l’amministratore riveste sempre il ruolo di rappresentante legale del condominio. Ai sensi dell’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione al c.c., l’incarico può essere svolto da coloro:

• che hanno il godimento dei diritti civili;
• che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge prevede la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• che non sono interdetti o inabilitati;
• che non rientrano nell’elenco dei protesti cambiari;
• che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale;
• che sono nominati tra i condomini dello stabile e, in questo caso, non sono richiesti i requisiti né del diploma di scuola secondaria né della formazione periodica.

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche le società. In questo caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

2) DOVERI DELL’AMMINISTRATORE AI SENSI DELL’ART. 1129 c.c.

La Legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, in vigore dal 18 giugno del 2013, ha introdotto alcune novità che riguardano la figura dell’amministratore, il quale risulta essere maggiormente soggetto al controllo dei condomini.

Esaminiamo, quindi, nello specifico le novità introdotte nell’art. 1129 c.c.:

a) Comunicazione dati.

L’art. 1129 c.c. dispone che, quando i condomini sono in numero maggiore di otto, l’assemblea nomina un amministratore. Se non vi provvede, la nomina viene fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dallo stesso amministratore dimissionario. L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta d società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui all’art. 1130, nn. 6 e 7, c.c., nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

b) Polizza r.c..

L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore è altresì tenuto ad adeguare i massimali della polizza se, nel periodo del suo incarico, l’assemblea delibera lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Qualora l’amministratore sia coperto da una polizza r.c. professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

c) La targa.

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore, è affissa negli stessi luoghi, l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

d) Il conto corrente.

L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o dai terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore può chiedere di prenderne visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

e) Il passaggio delle consegne.

Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

f) Il recupero dei crediti.

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’art. 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione del c.c..

3) DOVERI DELL’AMMINISTRATORE AI SENSI DELL’ART. 1130 c.c.

La Legge n. 220 del 2012 ha anche introdotto delle novità con riferimento all’art. 1130 c.c.. L’amministratore, infatti, ha l’obbligo di:

a) eseguire gli adempimenti fiscali;

b) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale: esso contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari dei diritti reali e dei diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o del domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta, entro 60 giorni. L’amministratore in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

c) Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità.

• Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni, nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Allo stesso registro, inoltre, è allegato il regolamento di condominio, ove adottato.
• Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale.
• Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro 30 giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche in modalità informatizzate.

d) Conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione, riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condomino.

e) Fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali controversie in corso.

4) SANZIONI NEI CONFRONTI DELL’AMMINISTRATORE.

Una volta che l’assemblea condominiale ha deliberato la nomina dell’amministratore tra le parti si instaura un rapporto di fiducia, regolato dalla legge come un contratto di mandato. Il mandato, infatti, è il contratto con cui una parte – l’amministratore – mandatario – si impegna a compiere uno o più atti giuridici in favore dell’altra parte – il condominio – mandante. 

Il codice civile stabilisce che l’amministratore deve svolgere i propri compiti diligentemente. In caso contrario risponde nei confronti del condominio.

Il codice civile, anche alla luce della riforma del 2012, individua una serie di obblighi ai quali l’amministratore deve attenersi sia nella fase iniziale del rapporto, sia nel corso del suo incarico. L’inosservanza di questi doveri può comportare per l’amministratore diverse conseguenze quali:

• La revoca;

• una responsabilità risarcitoria se provoca danni al condominio, salva in ogni caso la responsabilità penale personale, se nell’ambito delle sue funzioni commette dei reati

5) LA REVOCA.

L’assemblea condominiale, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina, può sempre procedere alla revoca dell’incarico dell’amministratore.

È il principale potere del condominio qualora non si ritenga soddisfatto dell’operato del proprio amministratore, soprattutto se questi non adempie correttamente ai suoi doveri.

Tuttavia, la legge prevede delle sanzioni specifiche per le omissioni più rilevanti:

• se l’amministratore non specifica all’atto della nomina l’importo del proprio compenso, la nomina stessa è nulla. Ciascun condomino, quindi, potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere una sentenza che accerti la nullità dell’atto di nomina, imponendo all’assemblea una nuova nomina;
• se dall’esame dell’attività dell’amministratore emergono delle gravi irregolarità fiscali oppure risulta che il conto corrente obbligatorio non viene utilizzato o addirittura non è stato aperto, ciascun condomino ha il diritto di chiedere che venga convocato un ‘assemblea per fare cessare le irregolarità o per chiedere la revoca dell’incarico.

Se però le irregolarità persistono e l’assemblea non revoca l’incarico all’amministratore, la revoca può essere richiesta all’autorità giudiziaria.

6) LA REVOCA GIUDIZIARIA.

Essa si ha nel caso di:

IRREGOLARITA’ FISCALI.

Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto all’art. 1129, n. 3, comma 11, c.c. (mancata apertura/utilizzo del conto corrente condominiale), i condomini, anche singolarmente possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria ed in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

ALTRE GRAVI IRREGOLARITA’.

Per altre gravi irregolarità da parte dell’amministratore si intendono:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
• il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari ed amministrativi, nocche la mancata esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente di cui all’art. 1129, comma 7, c.c.;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio ed il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
• l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, n. 6, 7 e 9, c.c (anagrafe condominiale, registri verbale, nomina/revoca – attestato pagamenti);
• l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui all’art. 1129, comma 2, c.c. (comunicazione dati amministratore).

La sanzione per l’amministratore revocato è particolarmente dura: l’assemblea condominiale, infatti, non potrà nominarlo nuovamente.

7) LA RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE PER DANNI AL CONDOMINIO.

Accanto alle inadempienze che possono portare alla revoca dell’incarico, si collocano le inadempienze che possono creare dei danni per il condominio.

Ad esempio, l’ipotesi in cui l’amministratore non esegua la delibera condominiale che impone l’apertura di una polizza assicurativa per i danni contro terzi e, successivamente, la caduta di calcinacci procura delle lesioni ad un passante.

In questo caso, il condominio non potrà avvalersi della copertura assicurativa per colpa o fatto dell’amministratore che sarà tenuto a rimborsare al condominio le somme dovute a titolo di risarcimento verso il passante. Lo stesso può dirsi quando l’amministratore ritarda le azioni per il recupero di un credito nei confronti di una società rendendo impossibile il rientro delle somme.

Anche in questo caso, l’amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni. In questi casi sopra menzionati, la responsabilità dell’amministratore è da contratto e, quindi, al condominio sarà sufficiente dimostrare l’esistenza di un danno derivante da una omissione da parte dell’amministratore.

Per contro, l’amministratore dovrà dimostrare di aver eseguito correttamente il proprio incarico e che, pertanto, il danno non è imputabile ad alcuna sua omissione. Ecco allora che, in capo all’amministratore, si parla di:

8) RESPONSABILITA’ CONTRATTUALE.

Si ha quando vi è violazione del contratto di mandato che lo lega al condominio, avendo lo stesso contravvenuto alle regole che questo gli impone nei confronti del proprio mandante. Ossia avendo agito senza quella cautela che il contratto di mandato gli impone, avendo violato la diligenza del buon padre di famiglia. In questo caso l’amministratore risponde esclusivamente nei confronti del condominio dei danni che sono derivati dalla sua azione o omissione.

Schema:

Mancata osservanza da parte dell’amministratore dei suoi doveri.

Prova da parte del condominio:

• Dell’esistenza di un danno;
• Della derivazione di questo danno dall’inadempimento dell’amministratore.

L’amministratore potrà andare esente da responsabilità se:

• Prova di avere eseguito correttamente il suo incarico;
• Prova che in ogni caso il danno non è imputabile al suo comportamento.

9) RESPONSABILITA’ EXTRACONTRATTUALE DELL’AMMINISTRATORE.

Si ha quando l’amministratore viola col suo agire quella norma posta a tutela di tutta la collettività, viola il c.d. neminem laedere.

La responsabilità extracontrattuale non deriva dal contratto di mandato già esistente tra amministratore e condominio, ma da una violazione diretta della legge, sanzionata ai sensi dell’art. 2043 c.c..

Vi è una differenza tra responsabilità contrattuale e responsabilità extracontrattuale. Infatti, se per la prima, l’amministratore risponderà sempre in modo diretto nei confronti del condominio, per la seconda, nei confronti dei terzi in generale e degli stessi condomini, risponderà il condominio ex art. 2049 c.c., il quale, in un secondo momento, potrà rifarsi nei confronti dell’amministratore per responsabilità contrattuale derivante dalla violazione delle norme sul mandato.

Anche con riguardo ai danni derivanti a terzi da beni condominiali (tetto, lastrico solare, ascensore ecc.) risponderà in prima richiesta il condominio, custode dei beni ex art. 2051 c.c., il quale potrà rivalersi in seconda richiesta sull’amministratore, sempre per violazione contrattuale degli obblighi del mandato.

10) RESPONSABILITA’ PENALE DELL’AMMINISTRATORE.

La responsabilità penale dell’amministratore, in particolare nel caso in cui ometta di effettuare lavori necessari a rimuovere situazioni di pericolo, è uno tra i temi più delicati in ambito condominiale.

Infatti, l’amministratore riveste una specifica posizione di garanzia, ex art. 40, comma 2, c.p. il cui dettato dispone che:” non impedire un evento, che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo”, di conseguenza, l’amministratore ha il dovere di attivarsi per rimuovere eventuali situazioni di pericolo per l’incolumità dei condomini o di terzi.

Analizzando tale norma, si può rilevare che quando all’amministratore sono dati obblighi specifici dalla legge, a prescindere dalle determinazioni dell’assemblea, egli risponde penalmente in prima persona. In altre parole, se dall’azione o dalla omissione deriva un evento che lede o mette in pericolo quegli interessi tutelati dalla norma penale, l’amministratore deve subire la sanzione prevista dall’ordinamento.

La responsabilità penale, infatti, è sempre personale e gli obblighi che da questa derivano fanno capo al soggetto direttamente, a prescindere dalle determinazioni del mandante. Ciò è oltremodo importante per tutte quelle norme speciali che hanno reso obbligatorie precauzioni ed adeguamenti sia per gli impianti tecnologici del fabbricato che le precauzioni riguardanti la sicurezza dei luoghi di lavoro secondo quanto previsto dal D.L. n. 81/2000.

Alcuni esempi possono essere:

• l’omissione di eseguire provvedimenti giudiziari, ex art. 388 c.p.: ad esempio, quando l’amministratore si rifiuti ovvero ometta di procedere ad esecuzione forzata contro un condomino moroso, a cui è stato ingiunto il pagamento di un credito.
• l’omissione a compiere quanto necessario per evitare pericoli di rovina per l’edifico, ex art. 677 c.p., che ricorre quando l’amministratore si rifiuti od ometta di eseguire interventi sull’edificio al fine di rimuovere una situazione di pericolo, ad esempio, in presenza di un’ordinanza del sindaco qualora vi sia pericolo di caduta di un cornicione.

Altre ipotesi rilevanti di condotta dell’amministratore penalmente rilevanti sono:

• la diffamazione, ex art. 595 c.p.: ad esempio, quando nel corso dell’assemblea, l’amministratore offende in presenza di più persone un condomino, ledendo la sua reputazione;
• l’appropriazione indebita, ex art. 646 c.p.: ad esempio, quando l’amministratore si appropria del denaro dei condomini, necessario per le spese di gestione, di cui ha la disponibilità per ottenere un profitto a loro discapito;
• la truffa, ex art. 640 c.p.: quando l’amministratore, tramite artifizi o raggiri, ottiene un profitto ingiusto a danno dei condomini. Ad esempio, quando si accorda con una ditta che deve eseguire dei lavori, aumentando le spese che dovranno essere sostenute dai condomini, per poter incassare la differenza.

In questi casi, i condomini, potranno procedere attraverso un esposto agli organi competenti ovvero denunciare il fatto penalmente rilevante, entro il termine massimo di 90 giorni dalla conoscenza del fatto che costituisce reato all’autorità giudiziaria.

11) RESPONSABILITA’ AMMINISTRATIVA DELL’AMMINISTRATORE.

Quando la violazione delle norme, attuata dall’amministratore non riguarda norme panali, ma norme amministrative, ossia norme finalizzate a tutelare il funzionamento dello Stato, quale Pubblica Amministrazione.

Anche il questo caso, l’amministratore risponde personalmente delle responsabilità che derivano dal suo agire, con sanzioni che si realizzano nel versamento di una somma di denaro ed interessi a titolo di riparazione di quanto violato (ex sanzioni amministrative da violazione degli obblighi di sostituto d’imposta).

CONCLUSIONI.

Alla luce di quanto sopra esposto, quindi, è evidente che la figura dell’amministratore di condominio è divenuta via via sempre più complessa nel corso degli anni Pertanto, l’amministratore odierno deve essere molto preparato, attento e competente.

 Riferimenti normativi:

Legge n. 220 dell’11.12.2012;

Artt. 1129 - 1130 – 1136 – 1703 c.c. Artt. 2043 e ss. c.c. Art. 40 c.p.;

Artt. 388 – 595 – 640 – 646 – 677 c.p. Cassazione civile, sez. III, sentenza n. 17983 del 14.06.2014;

Cassazione civile, sez. III, sentenza n. 20557 del 30.09.2014; Cassazione civile, sez. VI, sentenza n. 25527 del 26.10.2017;

Cassazione penale, sez. IV, sentenza n. 34147 del 06.09.2012.

 

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