Quando è possibile pignorare un immobile?

• Cos’è il pignoramento immobiliare
• Come funziona pignoramento di un immobile
• I beni immobili pignorabili
• Novità legislative 2022
• Fonti normative

1. Cos’è il pignoramento immobiliare

Con il pignoramento immobiliare, il creditore decide di recuperare giudizialmente un proprio credito rifacendosi su l’immobile di cui il debitore inadempiente è proprietario. Di questo bene sarà disposta la messa in vendita all’asta in modo che il creditore possa quindi ottenere la somma dovuta.

Per attivare questa procedura esecutiva, il creditore deve attivarsi per accertare se esistano proprietà immobiliari intestate al debitore. Deve verificare inoltre se il debitore abbia posto in essere atti di disposizione del proprio patrimonio immobiliare per sottrarli al pignoramento.

In quest’ultimo caso, il creditore potrà avviare l’azione revocatoria, in base a quanto sancito dall’art. 2901 c.c., per far dichiarare inefficaci gli atti di vendita o donazione compiuti, a condizione di provare che siano stati compiuti per arrecare pregiudizio alle ragioni del creditore e che il terzo fosse consapevole, in caso di atto a titolo oneroso, del pregiudizio.

2. Come funziona pignoramento di un immobile

Il pignoramento immobiliare è disciplinato dall’art. 555 del Codice di procedura civile.

La notifica

Il pignoramento di un immobile si esegue mediante notificazione al debitore. È proprio con la notifica che si perfeziona nei confronti del debitore l’atto di pignoramento e da tale momento si produco anche altri effetti, tra cui:

• l'obbligo per l'ufficiale giudiziario di depositare tempestivamente il pignoramento presso la cancelleria del tribunale competente;
• l’inizio del termine di dieci giorni per il deposito del titolo e del precetto;
• l'obbligo di custodia dei beni pignorati da parte del debitore;
• l'inizio dell'esecuzione e della decorrenza del termine di efficacia del pignoramento;
• l'obbligo della formazione del fascicolo dell'esecuzione come stabilito dall’ 557 del c.p.c..

La trascrizione

Si procede poi con la trascrizione dell’atto nel quale si indicano esattamente i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione. Attraverso la trascrizione, il pignoramento diventa opponibile ai terzi e garantisce al creditore la prevalenza del suo diritto rispetto a chi abbia acquistato nel frattempo direttamente dal proprietario debitore.

Il creditore può inoltre scegliere liberamente il bene immobile da pignorare, imponendogli però una precisa determinazione mediante gli elementi previsti dall'art. 2826 c.c., indicazioni recuperabili attraverso una visura ipotecaria.

L’ingiunzione

Nell'atto di pignoramento di un immobile deve essere contenuta l'ingiunzione, prevista nell'art. 492 c.p.c, indirizzata “al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito […] i beni che si assoggettano alla espropriazione e i frutti di essi”.

Adempimenti successivi

Successivamente alla notificazione, l'ufficiale giudiziario consegna copia autentica del pignoramento con le note di trascrizione alla competente Conservatoria dei Registri Immobiliari. Quest’ultima dovrà quindi occuparsi della trascrizione dell’atto e dovrà poi restituire una delle note.

3. I beni immobili pignorabili

Il D.L. n. 50/2017 ha ampliato i limiti di pignorabilità degli immobili da parte dell’agente della riscossione. L’espropriazione di più beni immobili del debitore può avvenire a patto che il loro valore complessivo sia pari almeno a 120.000 euro. La normativa precedente faceva invece riferimento al valore del singolo bene, adesso invece è sufficiente che l’insieme degli immobili posseduti superi cumulativamente tale importo.

L’abitazione principale è impignorabile, se questa è l’unico immobile di proprietà del contribuente e se non è considerata un immobile di lusso.

4. Novità legislative 2022

Il pignoramento immobiliare, disciplinato dall’art. 557 c.p.c. è la procedura di espropriazione forzata attraverso cui il creditore chiede o cerca di ottenere il soddisfacimento del proprio diritto, previa apposizione di un vincolo di indisponibilità su un bene immobile del debitore, tramite l’assegnazione o la successiva vendita all’asta dello stesso. La legge n. 206/21, nel conferire al Governo la delega alla riforma del processo civile, dettando specifici principi e criteri direttivi, ha, al contempo, modificato direttamente alcune disposizioni sostanziali e processuali anche relative ai procedimenti in materia di esecuzione forzata e, dunque, di pignoramento immobiliare.

La legge delega recepisce altresì molte delle buone prassi che sono state riscontrate dal “gruppo di lavoro esecuzioni” del CSM, nominato con delibera del 30/12/2020, specie in tema di: dovere di collaborazione del custode per il controllo della documentazione ipo-catastale; nomina del custode col decreto che dispone l’udienza di cui all’art. 567 c.p.c.; pronuncia dell’ordine di liberazione al più tardi al momento dell’autorizzazione alla vendita; redazione di schemi di atti per la perizia e l’avviso di vendita; durata limitata della delega; delega della fase della distribuzione.

Come detto, non mancano, nell’ambito della legge n. 206/21, ipotesi in cui il legislatore non delega al Governo, dettando le direttive, ma modifica direttamente la disciplina vigente. Si tratta del: 1. comma 29 dell’art. 1, il quale modifica direttamente l’art. 26 bis c.p.c., in tema di competenza per l’espropriazione di crediti della pubblica amministrazione; 2. comma 32 dello stesso articolo 1, il quale modifica l’art. 543 c.p.c., in ordine alla notifica da parte del creditore pignorante dell’avviso al debitore esecutato e al terzo pignorato dell’avvenuta iscrizione a ruolo del pignoramento presso terzi. Con riferimento al punto “1” , la legge n. 206/21 prevede la riscrittura dell’art. 26-bis, comma 1, c.p.c. sul «Foro relativo all’espropriazione forzata di crediti» nei seguenti termini: «Quando il debitore è una delle pubbliche amministrazioni indicate dall’art. 413, quinto comma, per l’espropriazione forzata di crediti è competente, salvo quanto disposto dalle leggi speciali, il giudice del luogo dove ha sede l’ufficio dell’Avvocatura dello Stato, nel cui distretto il creditore ha la residenza, il domicilio, la dimora o la sede».  

La modifica è conseguenza della scelta di accentrare, con funzioni di controllo della spesa pubblica, a Roma il servizio di tesoreria dello Stato e, contestualmente, di evitare la concentrazione presso il Tribunale di Roma di tutti i procedimenti di espropriazione forzata di crediti nei confronti della pubblica amministrazione.  La legge n. 206/21, inoltre, prevede la riduzione dei termini ex art. 567 c.p.c. per il deposito della certificazione ipocatastale, nonché del certificato notarile sostitutivo, con l’intento di rendere più celere la fase introduttiva della procedura esecutiva immobiliare.

La riduzione, secondo la legge n. 206/21, viene quantificata in quindici giorni, decorrenti dal deposito dell’istanza di vendita, con conseguente uniformazione di tale termine a quelli previsti dagli artt. 497 c.p.c., in tema di cessazione di efficacia del pignoramento, e 501 c.p.c., in tema di termine dilatorio del pignoramento. A questo profilo è correlata la previsione che prevede la collaborazione del custode con l’esperto nominato ex art. 569 c.p.c. per meglio effettuare le verifiche sulla completezza della documentazione ipotecaria e catastale. Le legge n. 206/21 prevede diverse modifiche anche dell’istituto della delega delle operazioni di vendita. La lett. i) del comma 12 dell’art. 1 della legge in commento stabilisce che il legislatore delegato debba rispettare i seguenti principi direttivi:

1. «la delega delle operazioni di vendita nell’espropriazione immobiliare ha durata annuale, con incarico rinnovabile da parte del giudice dell’esecuzione»;
    
2. «in tale periodo il professionista delegato deve svolgere almeno tre esperimenti di vendita con l’obbligo di una tempestiva relazione al giudice sull’esito di ciascuno di essi»;
    
3. «il giudice dell’esecuzione esercita una diligente vigilanza sull’esecuzione delle attività delegate e sul rispetto dei tempi per esse stabiliti, con l’obbligo di provvedere immediatamente alla sostituzione del professionista in caso di mancato o tardivo adempimento».

Uno dei profili nevralgici dell’istituto della delega attiene ai rapporti tra giudice e professionista delegato e alla stabilizzazione degli atti di quest’ultimo, fondamentale per la stessa appetibilità della vendita forzata. La legge n. 206/2021 prevede una modifica tendente a favorire la stabilizzazione degli effetti degli atti del professionista delegato. Nell’assenza di una previsione legislativa specifica, sono stati profusi sforzi ermeneutici al fine di individuare il termine ultimo per la proposizione del reclamo avverso gli atti del professionista, nell’ottica di una stabilizzazione degli effetti degli atti del delegato.

La legge n. 206/21, riguardo l’art. 591-ter c.p.c., prevede:

1. un termine di 20 giorni per la proposizione del reclamo al giudice dell’esecuzione avverso l’atto del professionista ai sensi dell’art. 591-ter c.p.c.;
    
2. l’impugnazione dell’ordinanza con cui il giudice decide il reclamo con l’opposizione di cui all’art. 617 c.p.c.

La legge n. 206/21 si propone anche di potenziare lo strumento della delega con una pluralità di interventi fondamentalmente volti:

1. ad ampliare i poteri del delegato in sede di distribuzione del ricavato;

2. a rendere, in via più generale, più celere ed efficace l’attività del delegato, facendo leva per un verso, sull’introduzione di un termine per lo svolgimento delle attività delegate (oltre che di un numero minimo di esperimenti di vendita che devono compiersi entro detto termine) e, per altro verso, sull’introduzione di un obbligo del delegato di presentare una tempestiva relazione al giudice sull’esito di ciascun esperimento di vendita e di un obbligo del giudice di vigilare sull’operato del professionista e sul rispetto dei tempi, nonché di provvedere immediatamente alla sostituzione dello stesso in caso di mancato o tardivo adempimento.

La legge n. 206/2021, inoltre, all’art. 1, comma 12, lett. m) prevede, testualmente : «prevedere che il professionista delegato procede alla predisposizione del progetto di distribuzione del ricavato in base alle preventive istruzioni del giudice dell’esecuzione, sottoponendolo alle parti e convocandole innanzi a sé per l’audizione, nel rispetto del termine di cui all’articolo 596 del codice di procedura civile; nell’ipotesi prevista dall’articolo 597 del codice di procedura civile o qualora non siano avanzate contestazioni al progetto, prevedere che il professionista delegato lo dichiara esecutivo e provvede entro sette giorni al pagamento delle singole quote agli aventi diritto secondo le istruzioni del giudice dell’esecuzione; prevedere che in caso di contestazioni il professionista rimette le parti innanzi al giudice dell’esecuzione».

L’intento del legislatore è quello di attribuire al professionista delegato, non solo il potere di predisporre il progetto di distribuzione, ma anche di approvarlo, previa audizione delle parti dinanzi allo stesso (e non dinanzi al giudice) così come già attualmente previsto dall’art. 596 c.p.c. Viene, invece, chiaramente riservata al giudice la risoluzione delle eventuali contestazioni insorte fra le parti. La legge n. 206/21 prevede interventi anche in merito al delicato e nevralgico istituto della custodia, il quale, come noto, è stato profondamente modificato nel corso del tempo.

In particolare, rispetto all’impostazione originaria del codice di rito, a tale istituto sono state conferite nuove funzioni, al fine di garantire più proficui e solleciti risultati delle procedure esecutive, a vantaggio sia del creditore che dello stesso debitore. La legge in esame, infatti, stabilisce che, nell’esercizio della delega, si debba prevedere che:

1. «il giudice dell’esecuzione provvede alla sostituzione del debitore nella custodia nominando il custode giudiziario entro quindici giorni dal deposito della documentazione di cui al secondo comma dell’articolo 567 del codice di procedura civile, contemporaneamente alla nomina dell’esperto di cui all’articolo 569 del medesimo codice, salvo che la custodia non abbia alcuna utilità ai fini della conservazione o amministrazione del bene ovvero per la vendita»;
    
2. «il custode di cui all’articolo 559 del codice di procedura civile collabori con l’esperto nominato ai sensi dell’articolo 569 del codice di procedura civile al controllo della completezza della documentazione di cui all’articolo 567, secondo comma, del codice di procedura civile».

La legge n. 206/21 interviene anche sulla disciplina della liberazione dell’immobile, che costituisce uno snodo fondamentale per perseguire obiettivi di efficienza ed efficacia del processo esecutivo poiché incide sull’appetibilità del bene oggetto di vendita forzata e, pertanto, sull’esito della stessa. Essa, infatti, interviene sull’ art. 560 del codice di rito che, oggi, al comma sesto, prevede che, dopo la notifica o la comunicazione del decreto di trasferimento, il custode, su istanza dell’aggiudicatario (o dell’assegnatario), provvede all’attuazione forzosa del provvedimento ex art. 586, secondo comma, c.p.c. La legge n. 206/2021 stabilisce che il giudice debba ordinare, sin dal momento in cui viene disposta la vendita, la liberazione dell’immobile ove questo non sia abitato dal debitore e dai suoi familiari ovvero sia occupato da soggetto privo di titolo opponibile alla procedura; invece, ove l’immobile sia abitato dal debitore e dai suoi familiari, la liberazione dovrà essere disposta con l’emissione del decreto di trasferimento.

Nondimeno, resta ferma la possibilità di disporre anticipatamente la liberazione nei casi di «impedimento alle attività degli ausiliari del giudice, di ostacolo del diritto di visita di potenziali acquirenti, di omessa manutenzione del cespite in uno stato di buona conservazione o di violazione degli altri obblighi che la legge pone a carico dell’esecutato o degli occupanti». D’altro canto, l’art. 1, comma 12, lett. h prevede che «sia il custode ad attuare il provvedimento di liberazione dell’immobile pignorato secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione immobiliare, senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile, successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi non lo esentano».

La legge n. 206/2021 prevede anche l’introduzione di un istituto processuale assolutamente nuovo, ossia l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione al debitore di procedere direttamente alla vendita dell’immobile pignorato per un prezzo non inferiore al prezzo base indicato nella relazione di stima.

Più precisamente, l’art. 1 comma 12 lett. n) reca testualmente: «prevedere:

1. che il debitore, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569, primo comma, del codice di procedura civile, può chiedere al giudice dell’esecuzione di essere autorizzato a procedere direttamente alla vendita dell’immobile pignorato per un prezzo non inferiore al prezzo base indicato nella relazione di stima, prevedendo che all’istanza del debitore deve essere sempre allegata l’offerta di acquisto irrevocabile per centoventi giorni e che, a garanzia della serietà dell’offerta, è prestata cauzione in misura non inferiore a un decimo del prezzo proposto;
    
2. che il giudice dell’esecuzione, con decreto, deve: verificata l’ammissibilità dell’istanza, disporre che l’esecutato rilasci l’immobile nella disponibilità del custode entro trenta giorni a pena di decadenza dall’istanza, salvo che il bene sia occupato con titolo opponibile alla procedura; disporre che entro quindici giorni è data pubblicità, ai sensi dell’articolo 490 del codice di procedura civile, dell’offerta pervenuta rendendo noto che entro sessanta giorni possono essere formulate ulteriori offerte di acquisto, garantite da cauzione in misura non inferiore a un decimo del prezzo proposto, il quale non può essere inferiore a quello dell’offerta già presentata a corredo dell’istanza dell’esecutato; convocare il debitore, i comproprietari, il creditore procedente, i creditori intervenuti, i creditori iscritti e gli offerenti a un’udienza da fissare entro novanta giorni per la deliberazione sull’offerta e, in caso di pluralità di offerte, per la gara tra gli offerenti;
    
3. che con il provvedimento con il quale il giudice dell’esecuzione aggiudica l’immobile al miglior offerente devono essere stabilite le modalità di pagamento del prezzo, da versare entro novanta giorni, a pena di decadenza ai sensi dell’articolo 587 del codice di procedura civile;
    
4. che il giudice dell’esecuzione può delegare uno dei professionisti iscritti nell’elenco di cui all’articolo 179- ter delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile e disposizioni transitorie, di cui al Regio Decreto 18 dicembre 1941, n. 1368, alla deliberazione sulle offerte e allo svolgimento della gara, alla riscossione del prezzo nonché alle operazioni di distribuzione del ricavato e che, una volta riscosso interamente il prezzo, ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile;
    
5. che, se nel termine assegnato il prezzo non è stato versato, il giudice provvede ai sensi degli articoli 587 e 569 c.p.c.;
    
6. che l’istanza di cui al numero 1) può essere formulata per una sola volta a pena di inammissibilità».

La legge n. 206/21 modifica anche i rapporti tra vendita forzata e normativa antiriciclaggio, tematica sino ad ora caratterizzata dalla totale assenza di disposizioni normative. L’art. 1 comma 12 lett. p) reca testualmente: «prevedere che, nelle operazioni di vendita dei beni immobili compiute nelle procedure esecutive individuali e concorsuali, gli obblighi previsti dal decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231, a carico del cliente si applicano anche agli aggiudicatari e che il giudice emette il decreto di trasferimento soltanto dopo aver verificato l’avvenuto rispetto di tali obblighi».

La scelta è, dunque, evidentemente nel senso di estendere l’ambito di applicazione della normativa antiriciclaggio di cui al decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231 anche all’acquisto effettuato nell’ambito di procedure esecutive individuali o concorsuali. Più precisamente, a detto risultato si intende pervenire prevedendo che «gli obblighi previsti dal decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231, a carico del cliente si applicano anche agli aggiudicatari e che il giudice emette il decreto di trasferimento soltanto dopo aver verificato l’avvenuto rispetto di tali obblighi». 

La legge n. 206/21 contiene anche modifiche in ordine alle misure coercitive prevedendo due tipologie intervento: il primo ha ad oggetto uno dei profili applicativi più delicati della vigente disciplina, essendosi da più parti evidenziato come la stessa attribuisca al giudice un’eccessiva discrezionalità o, quanto meno, una discrezionalità estremamente ampia sotto diversi profili. Il secondo mira, invece, ad intervenire su una scelta di fondo effettuata dal legislatore in sede di introduzione, nel nostro ordinamento, di un sistema atipico di misure coercitive, ossia l’attribuzione al giudice della cognizione (e non al giudice dell’esecuzione del potere di pronunciare la misura coercitiva. In base all’art. 614-bis c.p.c., spetta, infatti, al giudice della cognizione, in sede di emissione della pronuncia di condanna, il potere di condannare il soggetto soccombente (anche) al pagamento di una somma di danaro «per ogni violazione o inosservanza successiva ovvero per ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento».

La legge n. 206/21 prevede anche l’istituzione presso il Ministero della Giustizia della “Banca dati per le aste giudiziali”, contenente «i dati identificativi degli offerenti, i dati identificativi del conto bancario o postale utilizzato per versare la cauzione e il prezzo di aggiudicazione, nonché le relazioni di stima». Al contempo si prevede altresì che «i dati identificativi degli offerenti, del conto e dell’intestatario devono essere messi a disposizione, su richiesta, dell’autorità giudiziaria, civile e penale».

Michella Dessi, VisureItalia

Fonti normative

Art. 492 c.p.c

Art. 555 c.p.c

DEF 2017

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