L’IMU nel diritto di abitazione

L’imposta municipale unica, è applicata al patrimonio immobiliare posseduto dal contribuente, sia a titolo di proprietà e sia a titolo di diritto reale di godimento su un immobile. Vediamo come funziona.

Cosa significa IMU
Diritto di abitazione ed IMU: chi paga?
Usufrutto ed IMU
La principale novità prevista dalla Legge di Bilancio

Cosa significa IMU

Con la dicitura IMU si fa riferimento alla c.d. Imposta Municipale propria, imposta a natura patrimoniale che rinviene fondamento nel possesso, da parte del soggetto, di fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli siti nel territorio dello Stato a qualsiasi uso destinati e trova applicazione a decorrere dall’1 gennaio 2012 e sostituisce la vecchia ICI, con talune differenze, essendo dovuta anche per le abitazioni principali e le rispettive pertinenze e per i fabbricati rurali.

Al pagamento dell’IMU, essendo legato al possesso di diritto dell’immobile, sono tenuti, il proprietario, il titolare dei diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, il superficiario, l’enfiteuta, il locatario finanziario e il concessionario di aree demaniali, l’ex coniuge assegnatario della casa coniugale. Al fine del calcolo del quantum dovuto la base imponibile dell’imposta è costituita dal valore degli immobili, cui dovranno aggiungersi le aliquote IMU, come fissate per legge o eventualmente aumentate/diminuite dal singolo Comune.

Si prevede la possibilità di eventuali detrazioni per le ipotesi di immobile adibito ad abitazione principale, per le unità familiari con figli a carico di età inferiore ai 26 anni. Il soggetto tenuto al pagamento dell’IMU dovrà corrisponderla in due rate, con scadenza il 16 giugno ed il 16 dicembre di ogni anno.

Diritto di abitazione ed IMU: chi paga?

L’argomento che tratteremo oggi, riguarda il tema del diritto immobiliare, e più precisamente la disciplina dell’IMU, in relazione al diritto di abitazione. L’IMU, è disciplinata dal D. Lgs. n. 23 del 2011, secondo cui essa è dovuta dai possessori di un immobile, fatta eccezione per l’ipotesi in cui il bene costituisca l’abitazione principale del soggetto obbligato.

Per abitazione principale, s’intende l’unità immobiliare comprese le pertinenze (quali cantine, autorimesse), ove il possessore ed il suo nucleo familiare abbiano stabilito la propria residenza anagrafica e vi dimorano abitualmente. Tali requisiti devono sussistere contemporaneamente, al fine di ottenere l’esenzione dal pagamento dell’IMU.

Il versamento dell’imposta municipale, è invece dovuto nell’ipotesi di abitazioni di lusso, pur se esse costituiscano l’abitazione principale del contribuente. I soggetti passivi dell’imposta municipale, sono sia i proprietari che i titolari di diritti reali immobiliari, quali l’enfiteusi, l’usufrutto, il diritto di superficie oppure il diritto di abitazione, su immobili siti in un comune italiano. Il diritto di abitazione, è un diritto reale su una cosa altrui, in particolare su un immobile, disciplinato dall’art. 1022 del codice civile, che ne consente il suo godimento per finalità abitative, relativamente ai bisogni del titolare ed i suoi familiari.

1.1 Soggetti obbligati al pagamento dell’IMU: situazioni particolari

La titolarità del diritto di abitazione, relativamente ad un immobile, comporta il sorgere dell’obbligazione passiva al pagamento dell’imposta municipale.
È escluso il pagamento dell’imposta, nell’ipotesi in cui l’immobile su cui grava il diritto di abitazione, costituisca l’abitazione principale del suo titolare, purché non rientri nelle categorie catastali, relative agli edifici di lusso (palazzi signorili, ville, castelli).

In merito, al pagamento dell’IMU, nel caso di diritto di abitazione del soggetto obbligato, è possibile distinguere due diverse situazioni:

Il diritto di abitazione del coniuge superstite: l’art. 540 del codice civile, infatti riserva al coniuge superstite, il diritto di abitare nella casa familiare, ossia nell’immobile ove col proprio coniuge defunto, dimoravano abitualmente, anche qualora concorra nella successione, assieme ad altri eredi.
Il diritto di abitazione del coniuge superstite, ex art. 540 cod. civile, comporta che gli altri titolari di diritti reali sull’immobile, non saranno tenuti al pagamento dell’imposta, purché l’immobile adibito a residenza familiare, fosse di proprietà del coniuge o di entrambi i coniugi. In tale ipotesi, infatti, il coniuge superstite, costituirà l’unico soggetto passivo del pagamento dell’IMU, e quindi sarà tenuto in via esclusiva al pagamento dell’imposta
municipale, fatta salva l’esenzione per l’abitazione principale.
Il diritto di abitazione dell’ex coniuge assegnatario: inizialmente il pagamento dell’IMU, non era dovuto dal coniuge assegnatario dell’immobile a seguito di separazione o divorzio, che non fosse anche proprietario della casa adibita a residenza familiare.

Tuttavia, era intervenuto il D.L. n. 16 del 2012, che l’articolo 4, aveva espressamente previsto, che l'assegnazione della casa coniugale, disposta con provvedimento giudiziario di separazione dei coniugi oppure in caso di annullamento del matrimonio o scioglimento o cessazione dei suoi effetti civili, si intende compiuta, ai soli fini dell’assoggettamento al versamento dell'imposta municipale, quale titolo idoneo a far
sorgere il diritto di abitazione.

In tal modo, la norma in questione, prevedendo che l’assegnazione della casa coniugale, successivamente alla separazione o divorzio dei coniugi , fa sorgere in capo al coniuge assegnatario il diritto di abitazione, ne comportava automaticamente, l’assoggettamento al pagamento dell’imposta municipale, in via diretta ed esclusiva.

Successivamente, la Legge di Bilancio 2013 (Lg. n. 147/2013), ha previsto la riforma dell’art. 13, comma 2° del D.L. n. 201 del 2011, stabilendo che l’imposta municipale, non si applichi, tra le varie ipotesi anche:

alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

In tal modo, le modifiche apportate, entrate in vigore a partire dal 1° Gennaio 2014, hanno previsto la totale esenzione dal pagamento dell’IMU, a favore del coniuge assegnatario dell’immobile a seguito di separazione o divorzio, sia nell’ipotesi in cui non sia proprietario del cespite e sia qualora quest’ultimo sia in comproprietà fra gli ex coniugi.

Usufrutto ed IMU

L’assoggettamento al pagamento dell’IMU, è previsto anche in capo all’usufruttuario. L’ usufrutto , è un diritto reale di godimento, su un bene altrui, in tali ipotesi un immobile, che permette al titolare di godere del bene, oggetto del usufrutto medesimo, traendone tutte le utilità che derivano, senza modificarne la destinazione economica.

L’usufruttuario, in quanto titolare del diritto di godimento sull’immobile, costituisce soggetto passivo al versamento dell’imposta municipale, rimandone invece escluso il nudo proprietario, ossia il soggetto che conserva la proprietà dell’immobile ma che non può goderne o disporne finché dura l’usufrutto.

L'usufruttuario, al pari del titolare del diritto di abitazione, è esonerato dal pagamento dell’IMU, nel caso in cui l’immobile costituisca la propria abitazione principale, purché non di lusso.
Un’ipotesi particolare è rappresentata dall’usufrutto con diritto di accrescimento, che opera nel caso di usufrutto congiuntivo, ossia concesso a favore di più beneficiari.

In tal caso, infatti è previsto che alla morte di uno dei co-titolari, l’usufrutto non si estingua in quanto la quota dell’usufruttuario defunto, va ad accrescere la quota dell’altro beneficiario, con la conseguenza che soltanto alla morte di tutti i titolari, l’usufrutto avrà termine, restituendo la piena proprietà a favore del nudo proprietario, assoggettandolo al pagamento dell’imposta municipale.

Pertanto, ove sia previsto l’usufrutto con diritto di accrescimento, spetterà ancora all’altro contitolare del diritto di godimento, il pagamento dell’imposta municipale, esentandone il nudo proprietario.

Qualora, invece non operi l’accrescimento dell’usufrutto, si restaurerà la piena proprietà in capo al nudo proprietario, il quale potrà disporre dell’immobile, e sarà tenuto al versamento dell’IMU, sempre che l’immobile non costituisca la sua abitazione principale.

La principale novità prevista dalla Legge di Bilancio

La principale novità prevista dalla Legge di Bilancio 2023 in fase di approvazione risiede nel fatto che si contempla la possibilità di prevedere l’esenzione dal pagamento dell’IMU per i proprietari di tutti quegli immobili che risultino occupati da soggetti terzi da loro diversi e senza che essi ne siano a conoscenza ovvero abbiano autorizzato i soggetti occupanti, mediante predisposizione di appositi contratti, concessioni o accordi.

Tuttavia, affinché il proprietario sia esentato dal pagamento dell’imposta è necessario che non resti inerte e che si adoperi mediante presentazione di formale denuncia alle autorità giudiziarie competenti. All’uopo è bene chiarire che l’immobile si considera abusivamente occupato allorquando un soggetto diverso dal proprietario e senza autorizzazione di questi si stabilisca presso un determinato immobile (ad esempio, qualora manchi un contratto di locazione ovvero questo sia stato risolto e gli inquilini non provvedano al rilascio dell’immobile nei termini previsti).

Oltre a presentare la denuncia di cui si è detto, inoltre, il proprietario sarà tenuto anche ad inviare preventiva comunicazione per via telematica al Comune presso il quale è sito il bene abusivamente occupato, al fine di rendere edotto l’ente pubblico della circostanza.

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