Bonus prima casa: agevolazioni per comprare e requisiti

Hai bisogno di un avvocato tributarista? Tramite il servizio di AvvocatoFlash, attivo in tutta Italia, potrai trovare un buon avvocato tributarista in breve tempo.

• Quali sono le agevolazioni per l'acquisto della prima casa
• Chi può beneficiare delle agevolazioni prima casa
• Agevolazioni prima casa e residenza
• Per quali categorie catastali spettano le agevolazioni prima casa
• Revoca delle agevolazioni prima casa

Proprio in relazione all'acquisto della prima casa, ogni anno, lo Stato italiano offre, o ripropone, una serie di agevolazioni con l'intento di favorire l'acquisto dell'immobile di residenza e, di conseguenza, dare una spinta al mercato immobiliare ormai in crisi da quasi un decennio.

L'acquisto della prima casa, è una delle operazioni che offrono maggiori sconti e agevolazioni fiscali con bonus che vengono riproposti di anno in anno, spesso addirittura migliorati, che comprendono, oltre all'acquisto dell'abitazione, anche agevolazioni per chi decide di ristrutturare il proprio appartamento o abitazione o, anche e solamente, migliorarne le prestazioni energetiche.

E' inutile ricordare che le agevolazioni per l'acquisto dell'abitazione principale esistano, ormai, da moltissimi anni e non sono mai state abolite o riviste ma, nel corso del tempo, hanno subito svariate migliorie ed integrazioni che, ad oggi, consentono ai contribuenti già proprietari di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, di acquistarne addirittura un secondo, potendo beneficare del bonus se vengono soddisfatti determinati requisiti, in situazioni particolari, e rispettando alcune regole fondamentali.

Altro aspetto fondamentale, il fatto che per ottenere il bonus prima casa non sia necessario presentare alcuna domanda: sarà direttamente il notaio a riconoscerlo e calcolare gli oneri fiscali dovuti dall'acquirente, al netto delle agevolazioni.

1. Quali sono le agevolazioni per l'acquisto della prima casa

Vediamo in elenco quali sono le agevolazioni previste per l'acquisto dell'abitazione principale:

• Imposta di registro al 2% per acquisto da privati: per chi acquista la prima casa da un privato è prevista una riduzione di ben 7 punti percentuali dell'imposta di registro infatti, se per l'acquisto di abitazioni diverse dalla prima, tale imposta ammonta al 9% del valore catastale dell'immobile, per la prima casa si pagherà soltanto il 2% più l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale che ammontano entrambe a 50 €;
• IVA al 4% per acquisto prima casa dall'impresa costruttrice: per chi acquista la prima casa direttamente dal costruttore è prevista una riduzione dell'IVA dal 10% al 4% del valore dell'immobile. E' utile ricordare che acquistando direttamente dall'impresa non sarà dovuta l'imposta di registro e le imposte catastale e ipotecaria ammonteranno a 200 €;
• Credito di imposta per il riacquisto della prima casa: per chi è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, sarà possibile sottrarre dall'imposta di registro da pagare, quella già pagata per l'acquisto dell'abitazione precedente a patto che il vecchio immobile venga ceduto entro un anno dalla data di acquisto del secondo;
• Detrazione IRPEF per le spese di intermediazione immobiliare: è possibile, sull'acquisto della prima casa tramite agenzia immobiliare, usufruire di una detrazione IRPEF del 19% sulle provvigioni pagate entro il limite di 1.000;
• Detrazione IRPEF per gli interessi passivi del mutuo: altro aspetto importantissimo la possibilità, solo se si acquista la prima casa o la si trasforma in casa di abitazione entro 12 mesi dall'acquisto, di detrarre, nella dichiarazione dei redditi, il 19% degli interessi passivi del mutuo pagati ogni mese alla banca.

2. Chi può beneficiare delle agevolazioni prima casa

Come detto nell'introduzione, i bonus per l'acquisto della prima casa sono destinati a quei soggetti che rispettano determinati requisiti qui sotto elencati:

• non essere in possesso di alcun immobile, su tutto il territorio nazionale, acquistato con le agevolazioni prima casa;
• nel caso in cui, invece, si sia già in possesso di un'abitazione acquistata con il bonus prima casa, sarà necessario venderla entro un anno per poter usufruire del bonus anche sull'acquisto della seconda;
• non essere proprietario di nessun'altra abitazione all'interno del comune in cui si intende acquistare l'immobile con le agevolazioni prima casa;
• risiedere nel comune in cui si acquista la casa oppure trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall'utilizzo del bonus prima casa, oppure, dimostrare che la sede di lavoro è situata nel suddetto comune;
• non possedere a titolo di usufrutto, diritto d'uso o abitazione, un altro immobile nel comune in cui si intende effettuare l'acquisto del nuovo con le agevolazioni prima casa.

3. Agevolazioni prima casa e residenza

Uno degli aspetti che lasciano maggiori dubbi ai contribuenti circa la fruizione delle agevolazioni prima casa, è quello della residenza infatti, il pensiero comune è quello che esista l'obbligo di spostare la propria residenza nell'immobile acquistato con il bonus per evitare che questo decada.

Il discorso non è propriamente così, infatti, come specificato nel paragrafo precedente, per beneficiare del bonus è sufficiente che l'immobile da acquistare sia nel territorio del comune in cui l'acquirente risiede, oppure, che lo stesso, sposti la sua residenza in quel comune entro 18 mesi dall'acquisto. Ovviamente, se l'acquirente risiede altrove, dovrà dichiarare, all'interno dell'atto di acquisto, la volontà di effettuare entro il tempo utile il cambio di residenza.

Vi sono addirittura dei casi in cui non è nemmeno necessario trasferire la propria residenza nel comune in cui si acquista la prima casa, ad esempio:

• se l'immobile si trova nel comune in cui il compratore svolge la propria attività lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato;
• nel comune in cui il suo datore di lavoro esercita l'attività;
• se il compratore è stato costretto, per motivi di lavoro, a trasferirsi all'estero purché l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano;
• se l'acquirente fa parte del personale di Forze Armate e forze di Polizia.

4. Per quali categorie catastali spettano le agevolazioni prima casa

Anche la casa acquistata, per poter beneficiare delle agevolazioni in oggetto deve possedere alcuni requisiti fondamentali relativamente alla categoria catastale di appartenenza.

Le agevolazioni prima casa spettano solamente agli immobili appartenenti alle seguenti categorie catastali:

• A/2 abitazioni di tipo civile;
• A/3 abitazioni di tipo economico;
• A/4 abitazioni di tipo popolare;
• A/5 abitazione di tipo ultra popolare;
• A/6 abitazione di tipo rurale;
• A/7 abitazioni in villini;
• A/11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi;
• le relative pertinenze classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7.

Non sono, invece, agevolabili le seguenti categorie catastali:

• A/1 abitazioni di tipo signorile;
• A/8 abitazioni in ville;
• A/9 castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico.

5. Revoca delle agevolazioni prima casa

Esistono alcuni casi specifici in cui l'Agenzia delle Entrate può revocare le agevolazioni concesse per l'acquisto della prima casa. Nello specifico le agevolazioni decadono quando:

• vengono riscontrate delle inesattezze o mendacità gravi nelle dichiarazioni rese al momento dell'atto notarile o in sede di registrazione dello stesso;
• se non viene trasferita, entro 18 mesi dalla data dell'acquisto dell'immobile agevolato, la residenza del compratore se al momento dell'acquisto era residente in altro comune;
• se l'acquirente, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, non cede il primo entro un anno dall'acquisto del secondo per cui ha usufruito nuovamente del bonus.

Ovviamente, in caso di decadenza delle agevolazioni prima casa, il compratore che acquista da privato dovrà pagare al Fisco la differenza tra l'imposta di registro ordinaria e quella agevolata già pagata al momento dell'atto dal notaio (il 7% in più del valore catastale dell'immobile) e, secondo lo stesso principio, nel caso di acquisto dal costruttore, la differenza tra l'IVA agevolata al 4% e l'IVA ordinaria al 10% sul prezzo di acquisto.

Sia nel caso di acquisto da privato che dal costruttore è prevista una ulteriore sanzione del 30% sulla differenza tra le aliquote agevolate e quelle ordinarie e il pagamento degli interessi di mora.

Omar Cecchelani, Pagaremenotasse